近几年房地产交易市场波动较大，业主在利益的驱使下，违背合同的诚实信用原则，一房二卖、拒不履行合同、拖延履行合同义务等违约情形频频发生。而逃避违约责任可以使业主的利益最大化，未经配偶同意、房屋属于小产权房、买方逾期付款等理由成为了业主房价上涨的“保护牌”。
而对于买方而言，如何去击破这些“保护牌”，顺利购买到心仪的房屋。买方除了选择专业、靠谱的中介，还要查明房屋产权及产权所有人等实际情况。应该如何查明呢？本律师总结为“购房三问”。
第一问：这个房屋能不能卖？
（1）问房屋有没有查封？
房屋如果被法院查封，购房者付了大笔房款，很有可能房屋没法过户，已经付了的房款难以追回。
解决办法：经纪人应在在签订三方协议前核实在售房屋抵押、查封等权利瑕疵情况，若经纪人无法核实，则应在签约前去房屋所在地的房管局（或不动产登记中心）查询房屋是否存在被查封的情况。
（2）问房屋有没有抵押？
一般购买未解押的房屋，会拉长整个交易时间，房东违约的机率也会增大。购房者应当查证清楚房屋是否存在抵押，在知情的条件下进行谈判、交易。
解决办法：一是房屋解除抵押前买方不应支付太多的购房款给房主。二是对于解押的房屋审慎签订合同，注重把握网签、面签、资金监管等时间节点 。三是若卖方没有足够的钱解押，需以买方支付的部分房款归还贷款，买方最好是咨询法律专家，在专家指导下操作。
第二问：在场人能不能在房屋买卖合同上签字？
（1）问该房屋是否属于夫妻共同财产？
婚姻法规定，婚后购买的房产属于夫妻共同财产。有些房屋系婚后购买，但房屋所有权证明只登记一方名字。若只有登记一方签字，当卖方想涨价违约时，可以主张所签买卖合同无效。
解决办法：在签订合同时应要求业主出具婚姻情况证明，属于已婚人士的，应当要求夫妻共同到场签署房屋买卖合同。不能到场的，要求出具公证授权委托书。
（2）问签合同的人与房证上的人是否一致。
一般情况，应该是卖方本人亲自签署买卖合同，但是若卖方本人确实不能亲自到场签署合同，会委托代理人代签。若代理人无任何手续即代签字，卖方会以代理人无权处分主张买卖合同无效。
解决办法：应当要求代理人出示授权委托书，授权委托书应当是经公证机构公证的授权委托书，买方应保留或复印一份公证委托书。
第三问：这个房屋买了以后能不能住？
（1）问房屋有没有出租？
法律上有买卖不破租赁的规则。如果出售的房屋正在租赁，在房屋出售后，房屋租赁合同继续有效。买方如果不了解房屋的租赁情况，可能发生购买了房屋，但自己无法入住或使用的情况。
解决办法：要求卖方先解除与承租人的租赁合同，妥善解决租赁合同，再签订买卖合同。
（2）问房屋是否存在其他纠纷
房屋如果存在产权、继承等纠纷，购买房屋后会与他人发生纠纷，难以入住房屋。但签订合同时卖方不会如实告知房屋存在纠纷，买方又难以查证房屋产权信息。
解决办法：一是考察房屋售价是否明显低于市场价，从与卖方沟通的细节中了解房屋现状，实地考察房屋；二是在买卖合同中约定卖方保证房屋不存在产权纠纷和其他纠纷，如有纠纷，卖方应承担相应的违约责任，确保在发生产权纠纷问题时，买方的利益不受损失。
投稿人：杨娜
单位：陕西格润律师事务所律师
电话：18392087254
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