佟绍伟
国土资源部法律事务中心副主任,研究领域:土地产权研究
允许城市人到农村购买宅基地，一直是个讳莫如深的话题，无论是现行法律还是宅基地各试点地区，都没有碰触这条“红线”。
但是，在国家稳增长着力推动供给侧改革的大背景下，笔者认为，有必要进一步解放思想，大胆放宽宅基地流转，特别是取消宅基地购买人资格的限制。允许城市人到农村购买宅基地，可以释放出巨大的需求，从而对稳增长形成有力的支撑。
担心大可不必
据统计，全国共有宅基地2.5亿宗。假设1%发生转让，就有250万宗。如果每宗售价5万元，总价就是750亿元。转让农户将这750亿元投入城市，就会对城市的房地产市场形成有力的支撑。
受让人一般都要重新改造，如果以每宗改造投资5万元计算，总价又是750亿元，对于建材、装修、家电等行业也会形成有力的支撑，还能促进社会主义新农村建设。如果5%的宅基地发生转让，那么其释放出的需求就会将近万亿元，说不定还能形成第二波房地产热。
有人担心，放开农村宅基地的流转，尤其是允许城市人购买宅基地，可能导致大量违法用地行为的发生，从而引起耕地流失。其实，这种担心大可不必。如果在实际操作中，真正严格按照土地管理的法律法规办事，就不会出现上述担心的问题。
因为根据《土地管理法》的规定，宅基地使用权人在出售或出租宅基地后，不能再申请新的宅基地。如果在实践中严格照此办理，就不会出现违法用地的问题，也不会导致耕地的流失。
现实情况是，虽然政府严格限制宅基地的转让，但是在基层倒卖宅基地的现象屡见不鲜。一些基层干部凭借手中的权力，不断违法占地，卖旧建新，谋取不正当的利益，该严格管理和严格禁止的应该是这种行为。我们现在是该管住的没有管住，管住的反而是不应该管的。
国家正在大力推进城市化，鼓励农民进城置业创业。如果放开宅基地的转让，尤其是允许城市居民到农村购买宅基地，宅基地的价值就会大幅度提升，宅基地使用权人就会获得一笔进城创业的资本，或者购买住房，或者去做生意，真正实现人的城市化。
国家也在一直倡导城乡一体化，统筹城乡协调发展。农民进城，或购房置业，或经商做买卖，会拉动内需，推动城市化的进程。同样，允许城镇居民到农村购买宅基地，就会为农村发展注入一笔不小的资金，从而促进农村经济社会发展，推动社会主义新农村建设。
国家也一直在要求提高农民的财产性收入，但对于绝大多数农户来讲，宅基地是最主要的财产。而如今对宅基地的转让进行如此严格的限制，使得宅基地很难变现，大大降低了宅基地的财产属性，也就谈不上增加农民的财产性收入。
另外，未来二十年，中国60岁以上老年人口将达到4-5亿，养老问题将让整个社会不堪重负。如果允许城镇居民到农村购买宅基地，让那些愿意在农村生活的老年人到农村定居，就会大大降低养老成本。
还有人担心，放开宅基地流转，会导致大量农民无家可归、流离失所，影响社会稳定。我们总是把农民当成没有理智的人群而操多余的心。农民与我们一样，绝大多数都是有理性的人，不会随意出卖自己的房屋。没有理性的城镇居民也不少甚至更多，国家却从未禁止过城镇房屋的自由转让，城镇也未发生因出售房屋而流落街头的问题。
那么，为什么还要严格限制甚至禁止农村宅基地的转让呢？我们不能因为个别农户的不理智行为，而去严格限制其他农户去变现自己的主要财产—宅基地。不能一个人得了病，其他人一块陪着吃药。
因此，不论从哪方面来讲，都应放开农村宅基地的转让，特别是要允许城市居民到农村去购买宅基地。
放开不等于放任
当然，放开农村宅基地的转让，不是放任不管，而任其野蛮生长。
首先，最重要的莫过于严格限制农地转为建设用地。依据土地利用总体规划，编制好村庄规划，严格限定村庄发展规模。然后，严格按照土地管理法“一户一宅”的规定和省、自治区、直辖市规定的宅基地标准审批宅基地，决不允许新的一户多宅。尤其是对于出卖和出租宅基地的，绝对不能再批准新的宅基地。
要坚决杜绝过去长期存在那种现象，一边是农民无地建房，或者一边是农户合法取得的宅基地的转让受到严格限制，一边却是一些村组干部在不断地卖旧建新、谋取私利。
其次，有关法律应该明确规定宅基地使用权的年限。农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权人只拥有宅基地的使用权。按照土地承包法的规定，土地承包经营权的年限是30年，而有关法律却没有对宅基地的使用年限进行规定。
如果宅基地使用权人是本集体经济组织成员，不规定宅基地的使用年限还说得过去。但如果宅基地使用权人不是本集体经济组织成员，就会出现非集体经济组织成员无限期使用本集体宅基地的问题，对本集体经济组织成员显然有失公允，从法理上也说不过去。
再次，有关法律应该明确规定宅基地的优先购买权。笔者认为，对于宅基地的转让，本农村集体经济组织成员应该拥有第一顺位的优先购买权。如果本集体经济组织成员放弃优先购买权，本集体以外的农村居民应该拥有第二顺位的优先购买权。只有二者放弃了优先购买权，城镇居民才有权购买。
这样，一方面可以首先保证农村居民的居住权利，另一方面还可以促进节约使用土地，同时也兼顾了城市居民对农村宅基地的需求，提升宅基地的财产价值。
最后，要扎扎实实地做好农村宅基地的确权登记发证工作，妥善处理各种历史遗留问题，公平公正地调解好宅基地权属争议，做好宅基地使用权的转移登记，依法维护好宅基地的交易安全，以促进农村社会的和谐稳定。
总之，不论是从稳增长的角度，还是从推进城市化、城乡一体化、增加农民的财产性收入的角度，都应尽量放开农村宅基地的转让，将农村宅基地的活力充分释放。
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