蔡照明：租售同权的两个黑洞
发布时间：2017-08-02 来源: 法治内参 点击:
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这两天关于租售同权，讨论的很热，彷佛房价过高、教育公平等问题一下子都解决了，是的，想解决，但有些是不可能的，不可能在这个点上获得解决。比如阻碍教育公平的，其实更多的，不是房子，而是户籍。其实这里面还有两个巨大的黑洞，需要我们看清：
1、把租售同权用来解决房价高，完全是胡扯
这个逻辑是有同权的房住了，就不买了。不买了，房价就没这么高了。
首先来看一个事实，我们有没有人睡大街上？没有，应该说房子的租住早已很好的解决了，但是对房价有影响吗？
没有。所以很多外国经济学家怎么都看不明白，为何中国的房价这么高，和租售比算不过来账，用收入房价比去衡量，更离奇。其实你只要明白一个道理，就明白了：
租和售是两个市场，两套逻辑！
我当年在开发商当老总时，开发的写字楼，5A级，各种配套设备，比同地段的住宅投入成本高很多，但是价格还低一大截，为什么？因为就是两个逻辑，写字楼很少有买的，都是租，算的是租金回报率；而住宅是买的，看的是交易溢价。因为中国的房子被忽悠的，土地稀缺、房子稀缺，所以大家都认为把钱投到炒房里，它会不停地涨，和有没房住没有关系，和租金也关系不大。
所以只要房价继续上涨，投资有赚，租金再便宜，大家还是会大量把钱投向房产的买卖，而最好买卖的，就是住宅，不是写字楼，流动性差。
租售再同权，但租的房子它赚不了钱，自然不会形成对买房子的替代。我们现在社会的主要矛盾，就是日益不值钱的钱和保值增值产品稀缺的矛盾。应该说在买房大军中，80%带有投机的目的，也因此“房子是用来住的，不是炒的”才具有如此大的震撼力。其实用限购限贷这个来解决高房价会很有效果的，进场人少，流动性少，没有投资热度，自然价值下降，就像写字楼，像万达建的五星级酒店，装修的更好，不值钱。
这是一个黑洞，以为有房住就没人再买房了，这不是一个需要观察效果的表面问题，而是一个逻辑的底层漏洞。
二、第二个黑洞是大力发展企业去搞租赁
这个是这次租售同权文件的另一个精神，这个尤其要提醒，很多买房人开始欢呼，今天的网易新闻讲住建部要对租售同权立法，开头就是某大学生在某机构租房如何省事，从而说发展租赁事业、有大企业的租赁是多么好的一件事，其实这是一个巨大的坑！
我是2005年被派到北京，开始住了一段时间酒店，后来租房，我发现租房有个市场波动，就是每年的年底租金很低，年初就高，经济好的时候房租高，经济不景气的时候，租金低。可是，可是，自某一年开始，房租只涨不跌了，我有点差异，我自己也买了一些房子在出租，发现东四环一个一房一厅的房子，比我深圳中心区的三房还贵，最后我知道，是中介公司开始在收购出租房源，然后再统一由他们去出租。某APP平台上的二手房砍价师分析说，这一统一不要紧，他们可能仅占市场5%的份额，但是靠这5%就可以控制市场了。因为在一个相对稳定的市场，他放不放这5%的房源，对市场就是一个好不好租、紧俏不紧俏的分水岭，从此北京的租房人变成了只能被动地接受，不管经济如何市场需求如何，租金只能涨一直涨的历史。
这还不悲催吗？当企业开始介入这个市场时，由于管理皮费大，盈利要求，一定是从房主和租客中大大地扒了一层皮，并且以垄断性的地位和你市场定价。在他们介入前，是一个个小的租客对一个个小的房主，散对散，谈判地位基本是对等的，如果这些散客房源都落入了企业之手，那就是一个完全不对称的市场出现。这就是眼下为何很多企业都在疯狂圈出租房源的原因。
去年我从广州地产公司挖一个总裁来亲戚买房工作，在广渠路租了个一室一厅，大概8000多，还有各种费用，加上中间换过两次房，两次没住满被扣押金，最后算下来，比住五星级酒店贵。
一些进入租赁的企业，还会把收来的出租房，做些简单的装修，美其名曰服务升级，其实是变成了提高价格的理由。如果说这些简单的表面装修理由还不够，那好了，又来个租售同权！这就会把学区房的概念从二手房买卖市场，又转到了租赁市场。
这绝对不是一个对称的市场，一方由少数几个大佬们控制出租房源，一方面是必须要租房的一个个小散户，会发生什么？
(责任编辑：总编办)
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