本报记者 于淼报道
继一大波楼市买卖调控政策之后，这一次，房地产市场又将重心放在了租房市场上。遭遇了租房成交量下滑、租金下调后的租房市场，7月，迎来了一大波新政策。
其中，引发舆论关注最广泛的当属“租购同权”，一时间，“租购同权”成为网络热词，由此也让广大的普通老百姓注意到了租房市场的变化。
业内人士分析，一系列租房政策的出台，释放出重大信号，住房租赁市场或将迎来新一轮发展期。
租房人的烦恼
“一直以来，在城市房地产管理法、合同法中，大量的法律条文的规定都是针对房屋买卖作出的，而在房屋租赁立法上相对不足，对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定，导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。”中央财经大学法学院院长、北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长尹飞指出。
的确，很多在城市租房居住的人都对租房一事深有感触，大部分人都遭遇过租房被坑的情况，说起来就是一部长长的心酸血泪史。
去年在北京市朝阳区租房住的小张向《中国产经新闻》记者诉苦道，最初租房时讲好了房租是押一付三，但最后房子到期后房东来收房时却硬是给房子指出了大大小小六七处损坏的地方，指责是因为使用不当造成了房屋和家具的损坏，所以要按照每处的维修费用扣除房屋押金。这样一来，我最开始交的押金几乎所剩无几。
她告诉记者，房东要求赔钱，租客只能“哑巴吃黄连”，很多朋友都遭遇过这样的事，这已经成了行业内的潜规则了。
居住环境与最初承诺的不符、住着住着中介突然要涨价、交的押金在退房时总是被房东因为房屋、电器损坏克扣得所剩无几。这些都是租房人出门在外租房时经常遇到的问题，虽发生率很高却也只能“哑巴吃黄连”，维权更是无从谈起。
据住建部相关统计的调查，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。其中以新就业的大学毕业生和外来务工人员为主要群体。
“每年6月到8月是房屋租赁的高峰期，正值大学生毕业、中小学生择校的时间段。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华说,租房市场的各种乱象，正是伴随着租房市场的火暴应运而生的。
而对于这些租房乱象，尹飞明确指出，这正是由于我国当前房屋租赁制度还不完善，缺乏相关立法的规制，无法有效保障房屋租赁当事人的合法权益。
7月26日，住建部有关负责人表示，将通过立法明确租赁当事人的权利义务，保障当事人合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
如今，有了一系列租房政策的保障，相信这些问题都会不攻自破，住房租赁市场在法律方面的缺口也定会渐渐被补足。
法律的保障
据悉，今年5月，住建部发布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。此外，北京、广州、成都等城市也正着手准备出台住房租赁地方性法规。
毋庸置疑，一系列租房新政的出台，对租赁当事方及租赁市场都有重要影响。北京市岳成律师事务所高级合伙人岳屾山律师在接受《中国产经新闻》记者采访时指出，对于租赁当事方来说，首先，规范房屋租赁服务减少了承租人受骗风险。一些租房新政的出台，规范了房屋出租人及房屋出租中介的行为，提高了对房屋出租中介的诚信水平和服务质量的要求，明确了对房屋出租人、房屋出租中介及其从业人员违法欺诈行为的惩戒，甚至颁布了房屋租赁和合同示范文本，约束了租赁双方的权利义务，而不再是房屋出租人或房屋出租中介单方面提供的格式合同，更有利于维护承租人的合法权益，减少承租人上当受骗的风险。
此外，租房新政的出台对于上文中提到的小张遇到的类似情况也有相当大的影响，岳屾山还指出，完善房屋租赁制度加重了出租方的法律责任，让承租人租房更有安全感。
“有的租房新政明确规定，出租人不得强制收回住房、不得在租赁期限内无故解除租赁合同、不得单方面提高租金、不得无故扣留押金，出租人扣留押金的，应当承担举证责任。这些措施加大了房屋出租人及房屋出租中介的责任，保护了承租人的合法权益，减轻了发生争议后承租人的诉累，提高了承租人的租房安全感。”他解释说。
第三，租房新政能够平衡租赁双方权利，让承租人享有更多“红利”。岳屾山告诉记者，有新政提出“租购同权”的概念，这对于出门在外打拼的人来说，如果“租购同权”原则最终确定，将意味着租房的人和买房的人一样，可以享受到同等的上学、就业、养老、医疗保障等权利。
易居研究院智库研究中心研究总监严跃进对此也表示赞同，“从此类租房的政策来看，类似的政策出台实际上对于租户或者承租者的影响比较大。或者说给予了很多支持型的政策和内容，最关键就是要给予各类福利。所以类似的政策更像是租赁福利改善的内容。”严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。
此外，严跃进也特意提到了出租人的权益应得到保障。他指出，对于出租人的政策内容，相对是比较少的。后续还需要对出租房屋的房东给予权益保障，因为现实中也确实存在故意毁坏房屋等违规的做法。
政策的意义
7月20日，住建部等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。政策规定，选取部分人口净流入的大中城市开展住房租赁试点工作。目前，住建部已会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。
“住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以及相关城市出台的一系列政策，带有很大程度行政规章、其他行政规范性文件的意味。它们的出现和实施，可以减少我国以往房屋租赁立法缺失造成的法律真空。”南华大学经济与法学学院副教授欧阳爱辉在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。
在欧阳爱辉看来，在市场经济条件下，房屋租赁市场同样也需要依靠价值规律以“市场之手”来发挥调节作用实现趋利避害。但因市场调节自身存在盲目性和滞后性，尤其在我国人口净流入、租赁需求旺盛的大中城市，房屋租赁双方地位严重不对等且存在明显的信息不对称，这就必然需要政策引导、促进等方式来促成房屋租赁市场的良性发展。
他举例道，九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》便从培育机构化、规模化住房租赁企业、打造政府交易服务平台、创新房屋租赁管理等方面做了明确规定，很明显在法律层面对租赁双方权益保障有着较大促进作用。
欧阳爱辉认为，由于住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以及相关城市出台的一系列政策，带有很大程度行政规章、其他行政规范性文件意味，虽然它们在法律位阶上效力并不是特别高，但毕竟一定程度填补了过去法律空白。从将“国家之手”制度化，用法律手段来构建良好房屋租赁市场层面上说，显然法律保障意义重大。不过，鉴于上述《通知》和相关城市一系列政策法律效力并非很高，且《通知》和一些城市出台的政策更多带有宏观指导性，从长远上看，日后国家应颁布具备更高效力的专门性统一立法来加以明确具体化规范，其意义必将更加深远。
此外，记者也注意到目前一线城市租房模式正在朝着有序的方向发展，记者在赶集网、58同城、安居客等网络平台看到租房都需要签非常正规的合同。“对于租赁市场来说，一系列租房新政的出台，预示着我国租赁市场立法进程的加快，也预示着租赁市场将进入有法可依的阶段。”岳屾山表示，不仅有利于解决目前房屋租赁市场中存在的当事人权益保障不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题，还有利于稳定房价预期，形成稳定而长期的租赁市场。另外，新政对房屋租赁市场的规范，一定程度上能够减少租赁双方之间的争议，缓解社会矛盾，促进社会的和谐与稳定。
最后，严跃进补充道，对于租赁市场来说，当前政策改革的方向很明确，当然还是会给予一个较长周期的创新和试点，所以很多细节性内容接下来还是会不断去探索和攻关。
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