发生房屋质量原因众多，实践中主要有以下几种：

1、开发商本身商品房存在质量问题，比如设计不合理、未按图施工、未按国家和行业规范施工、偷工减料等；

2、相邻权人或第三方侵权造成房屋质量问题，如邻居私自拆改造成的侵害、修建地铁等设施导致房屋出现质量问题等；

3、房主个人原因造成房屋质量问题，如因个人自行拆改破坏承重强、自行打空调眼破坏外墙保温和防水等；

4、现有技术条件无法避免、无法克服的问题，如墙面温度裂缝等；

5、其他。

一般来说，应当根据具体的问题选择具体的归责主体，避免重复诉讼，浪费金钱和精力，但是由于质量问题发生的原因有时比较复杂，甚至申请司法鉴定都无法能够准备的说明问题所在，这就牵涉到诉讼主体的共同选择问题，如可以选择开发商或者相邻业主作为共同被告，以便在一个案件中进行解决。

在购房业主与开发商的商品房买卖合同纠纷中，是否已经超过商品房的保修期是开发商的主要抗辩理由之一，因此业主应该了解并具体相应的保修期知识。

1、1998年《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》

第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门核验的质量等级；

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

4、用户报修的单位，答复和处理的时限；

第六条 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。

国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

2、2000年颁布的《建设工程质量管理条例》

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

3、2000年《房屋建筑工程质量保修办法》

第七条 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

（5）装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

第八条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

4、2001年《商品房销售管理办法》

第三十二条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。　　

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。　　

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。　　

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

5、2001年《住宅室内装饰装修管理办法》

第三十二条　在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

1、明确了具体的保修期，那么涉及到的就是保修期的起始时间，开发商往往会将开发商和施工单位的施工合同中的条款对抗业主与开发商的合同，认为保修期限应当从竣工验收合格之日起计算，但是从法律法规定的规定和司法实践中，开发商的该理由一般不会得到支持，业主和开发商对于商品房保修期的约定应当严格限定自入住之日起开始计算。

如2011年生效的《天津市建设工程质量管理条例》第二十五条明确规定：“施工单位对建设工程的保修期，自建设工程竣工验收合格之日起计算。

房地产开发企业对其销售的商品房保修期，自交付购房人之日起计算，并在商品房买卖合同中载明。

如果我这么说开发商肯定会觉得冤枉，比如某业主迟迟不收房，甚至在应当入住后数年也不办理交付手续，难道说开发商会为了个别业主无限期的将保修期顺延吗？其实从我国司法实践来看，只要开发商将相应的交房日期手续做细，比如在符合交房条件后及时通知业主收房，如果因为业主个人原因拖延收房，那么保修期一般来说可以从开发商通知之日起开始计算。这就解决了保修期是否因为业主拒绝收房产生的顺延的问题。

2、关于保修期的约定，在各地的部分法规中有一定的区别，还是引用《天津市建设工程质量管理条例》第二十四条的规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程的最低保修期限按照国家规定执行，外墙保温、门窗和地下室外围防水工程最低保修期为五年。”

该条明确或延长了门窗等保修部位的保修期限为5年，有利于购房业主的房屋使用功能的体现。

在实践中经常发生业主的商品房保修部位经过开发商反复维修后仍未修复，等超过法定保修期后，业主再次报修，开发商往往会认为其超过保修期而拒绝修复，这种情况法律法规没有明确的规定，司法实践中往往存在如下几种主要处理思路：

1、保修期应当严格进行限定，开发商没有义务对存在质量问题的房屋长期保修，只要该保修部位超过法定的保修期，开发商就没有对其房屋进行维修的义务；

2、由于业主的房屋质量问题发生在保修期内，如果在保修期内没有修复，不管业主再次报修的时间是否超过法定保修期，开发商都有维修的义务；

3、开发商对于在保修期内发生质量问题的部位在超出保修期后有维修的义务，但是应当根据法定的保修期进行相应的顺延，如防水的法定保修期为5年，在业主报修并修复后，该部位的保修期自修复之日起再延长5年。

有鉴于此类问题至今没有具体的法律法规的补充规定，实践中判例存在一定的混乱，因此笔者建议相关立法部门予以完善。

保修期和诉讼时效其实属于二个独立的概念和问题处理类型，但是开发商在抗辩时往往会同时以购房业主的质量问题主张超过诉讼时效和保修期为由，要求人民法院驳回业主的诉讼请求，在实践中对于该问题的处理存在如下几种类型：

1、严格区分保修期和诉讼时效，如业主的防水虽然保修期为5年，但是业主在发现质量问题后二年内并没有向开发商进行主张，因此对于业主的主张将不再予以支持；

2、将保修期理解为特殊的诉讼时效，还是以防水为例，法院会认为业主的要求并未超过诉讼时效的规定，因此对于业主的主张予以支持；

3、将房屋维修和室内财产损害进行严格区分，如房屋维修严格受到保修期的约束，但是因房屋质量问题给室内财产造成的损失的主张则受到2年诉讼时效的制约；

4、自保修期满后开始计算二年诉讼时效，如管道保修期限为二年，对于因在报修期限内的未解决的质量问题诉讼，自二年保修期限届满后开始计算二年诉讼时效。

关于保修期的问题我们只是简单进行探讨，实际上该问题比较复杂，存在对于房屋的质量维修存在不受保修期限的约束等判例，比如开发商未按图施工或因质量问题属于隐蔽工程无法及时发现等。

对于质量问题发生的显而易见的问题，开发商和业主往往没有较大的争议，但是对于部分质量原因不明甚至涉及勘察和设计单位的原因知道的问题，则往往需要通过司法鉴定的方式进行确定。

由于各地对于工程质量鉴定的司法鉴定单位的水平存在一定的差异，因此如何选择司法鉴定单位也是业主和开发商需要慎重考虑的问题。

另外，对于购房业主和开发商由谁来申请鉴定单位的问题，实践中也存在一定的差异和争议：

第一种意见认为按照“谁主张、谁举证”的举证原则，应当由发生质量问题的业主承担举证责任；

第二种意见认为对于房屋存在的现状，如果开发商认为其房屋不存在质量问题，应当由开发商承担鉴定的反证责任。

由于无论由谁进行鉴定都产生垫付数额较大的鉴定费用的情况，因此对于业主来说需要慎重考虑各种可能性。曾经出现过部分当事人坚持认为鉴定费用应由开发商先行垫付的观点，结果在诉讼过程中因无法垫付巨额的鉴定费用而导致撤诉甚至败诉。

总而言之，对于购房业主来说，商品房作为公民的大宗商品，对我们的生活息息相关，如果住了一处存有质量瑕疵的房屋，总会觉得让人闹心，所以业主平时加强关于商品房法律知识的学习很有必要，那么像文章开头中那位业主遇到的问题就不会那么容易碰到。

记得去年，天津某高档项目一位业主因楼上管道漏水致使室内装修受损，将开发商和施工单位告上法院，我作为开发商的代理律师，天津某专做建设工程的有名的律师代理施工单位。在庭审过程中，面对业主声色俱厉的指责和质问，我和施工单位的律师都很尴尬，最后施工单位的律师只能说：“其实我们（施工单位）承建的工程大部分质量还是不错的。。。。。。”

不管如何，相对于这种质量有瑕疵的工程，我们还是希望这个个案能够越来越少，本文暂时分析如上几点，欢迎共同探讨。

天津君辉律师事务所