拍卖会上，拍卖师手举拍锤，不断询问：“有没有人加价？”三次过后，一锤定音。这样的场景在影视剧中经常能看到。但很少有人知道拍卖会的背后，拍卖公司需要完成大量的“幕后”工作，所涉工作流程甚至多达20项。

上海高院将司法拍卖交由拍卖公司操作，由法院予以监督，不仅杜绝了腐败孳生的可能，也让买受人和被执行人享受到更好的拍卖服务和权益保障。我们就以房产拍卖为例，跟随拍卖公司老张去看看司法拍卖的整个流程吧。

“水电煤”样样不放过

“司法委托拍卖，前期调查是基础，招商推介是重点，权属过户是保障，规范操作是关键。”这是老张常挂在嘴边的话。

司法拍卖是一个系统的大工程，问题多、情况复杂是司法拍卖标的的通病，再加上被执行人经常不予配合，想要让执行财产进入拍卖程序，就必须在拍卖前花费大量时间、人力逐一予以排除问题。

自高院摇号配对拿到委托标的项目后，拍卖公司的工作就开始了。老张要与执行法院联系，领取评估报告。之后就要到现场勘查。勘查工作十分繁琐，老张告诉记者，“房子坐落在哪儿，品质如何，租赁、占用、相邻关系的情况，配套设施、辅助设施、周边环境等都是勘查的内容。”

这还不算，走访物业公司、所属派出所和相关府门，进行水电煤、户籍还有各种税费、缴费情况的调查也是必须程序。一部数码相机是现场勘查的标配，除了拍照，老张还会拍摄视频作为基础资料。

房产的权属、权利状况调查是必不可少的步骤，老张会核实房地产权利证明文件是否完整，是否有权利限制情况，同时，还必须掌握规划、动迁、土地征收和其他行政限制情况。

定期查看防“换锁”

从2012年3月1日开始，上海高院要求所有的司法拍卖标的在公告发布前将公告信息上传到人民法院诉讼网。老张会将现场勘查信息及时上报“涉讼资产网”，同时录入拍卖公司内部系统管理日志，记录每个步骤和每个工作节点。让司法拍卖工作更加公开透明，承办法官可以随时监督。

编制拍卖文件、制作影视资料、展开招商策划并寻找潜在客户，是确保标的拍卖成功的重要步骤。所有司法拍卖公告会统一在《上海法治报》上刊登，同时在“公拍网”和“人民法院诉讼资产网”公告，并辅以微信等新媒体信息平台一同发布。

当有意向的客户前来询问时，老张的工作又开始忙碌起来，他要指派工作人员持证接待，在房产现场张贴拍卖公告、向到场所有客人发放资料同时积极满足客户要求提供随时看样。

此外，老张还得不定期去查看现场，“因为有时候门锁会被换掉，就要立即更换新锁，不然客户来看房就进不去啦。”

交房阶段的“老娘舅”

确定底价也是拍卖的重要环节，老张会根据前期调查情况、客户看样情况及时与法院沟通，将如拍卖标的的实物资产范围，附属的相关权利义务的范围、应当告知的瑕疵和免责声明等情况明确上报法院合理，设定拍卖保留价。

在随后的准备拍卖事宜阶段，老张要组织人员对竞买人资格和资信进行审查、核验，“如果涉及一些特殊拍品，还要确认竞买人有没有烟草、酒类的经营资质。”

一切妥当之后，才会出现文章开头的那一幕——进入网络和现场同步拍卖。

但不要以为成交了就万事大吉，老张的工作还远远没有结束，他要及时协助买卖双方共同办理房地产司法查封解除、他项权利撤销、过户变更登记等手续，结清拍卖款项，以便缩短执行案件的结案周期。

在这个过程中，因被执行人的不配合，会发生一些阻挠房屋正常移交的情况，比如凭空出现“承租人”。这个时候，老张还要化身“老娘舅”组织多次商谈，最终让买受人与被执行人和“承租人”达成一致意见，房屋才得以顺利移交。

最后，老张还要向高院提供汇总拍卖资料，提供结案报告，才算完成了一次司法拍卖，“司法拍卖中琐碎事务多，突发情况也多，必须十八般武艺样样精通。”

来源：4月3日《上海法治报》