广州多个地王项目亏本卖楼 面粉贵过面包难解套

广州多个地王项目 疯狂拿地亏本卖楼

面粉贵过面包难解套

今年上半年楼市暖风频吹，但对于广州的部分地王项目来说，市场的回暖仍难以在短时间内改变“亏本甩卖”的窘境。记者调查发现，广州已有多个曾为天价地王的项目正在或即将遭遇零利润或负利润。疯狂拿地、亏本卖楼，对于开发商中的拿地“剁手党”来说，炒高地价后的苦果恐怕要自己吞下了。

■新快报记者 陈齐

今年多个地王项目或赔本入市

对于去年底开盘的保利学府里来说，23285元/平方米的均价在黄埔差不多是最高价了，但这个价格恐怕仍难让开发商满意。2014年1月，保利地产以16.6585亿元配建9600平方米保障房的代价夺得该地块，扣除保障房面积后折后楼面价为17564元/平方米，创下黄埔区地王新纪录。

不到一年的时间，头戴地王桂冠的保利学府里开盘，销售均价与楼面地价的价差仅为5721元/平方米，也就是说，保利不但要承担开发、设计、建筑、营销等成本，还要承担融资成本、税费甚至是装修费用。“目前市场上房地产行业的融资成本大概在年利率10%到12%，扣除利息后，保利要在差不多4000元/平方米的空间内做出一个品质不低的带装修房子，亏损的可能性非常大。”某业内人士指出，保利学府里的定价相对周边楼价已是极限，这个项目保利完全是在为高地价“打工”。

与保利学府里项目有类似遭遇的，还有近期即将开盘的保利越秀爱特城，该盘首推产品带装修均价为12000元/平方米，而其楼面地价已达到9181元/平方米，楼面地价与销售均价的差距仅为3000元/平方米左右。

近两年来，广州拍出的地王多达数十宗，仅今年在售或即将销售的地王就有13个。先入市的地王们纷纷亏本甩卖，而后续还有更多的高价地王正在排队，它们的境遇并不见得就比先行者们好到哪里去。

“剁手党”多因地王背上沉重包袱

2013年5月，越秀地产以楼面地价34590元/平方米的天价拿下南洲路的广州新地王。而当时南洲路周边成熟大盘均价约为2.5万-3万元/平方米，楼面地价大幅领先区域房价。该项目至今没有入市的确切消息，在不少业内人士看来，考虑到该地块周边楼价水平，目前存在非常大的开发难度，正常来说最终亏本的可能性很大。

即将在今年上市的华发荔湾荟项目，开发商拿地时楼面地价为15914元/平方米，按此成本估算，预计要卖到25000元/平方米才可能获利，这已高于2014年原芳村板块18000元/平方米左右的均价水平。

值得一提的是，曾号称广州土地市场的“剁手党”、如今已深陷困境的佳兆业地产，土地价格过高也提升了其“脱困”的难度。2013年佳兆业在广州拿地达30.16万平方米，拿地总价高达72.23亿元，其平均地价高达24000元/平方米左右。其拿下的天河佳兆业一号地块、黄埔佳兆业城市广场地块、白云佳兆业天御地块、白云佳兆业天墅，大部分都称得上地王，而这些项目如今都成为其沉重包袱。

广钢新城不少地块被高地价绑架

在广钢新城板块，高地价也正成为开发商们头顶的金箍咒。记者统计发现，该板块去年共成交了11宗地，成交总金额高达277亿元，如今这些地块几乎全被高地价绑架，短时间内难以解套。

2014年2月，华发以29.15亿元，配建89100平方米，折合楼面地价21568元/平方米夺得荔湾地王。同日，金融街以29.94亿元，配建83100平方米，折合楼面地价20337元/平方米夺得广钢新城另一地块。中海地产则以17950元/平方米、18471元/平方米以及18313元/平方米的楼面地价连拿三幅地。

去年9月29日，广州广钢新城推出的第二批6宗土地均未达到限定地价标准，以约1.4万元-1.83万元/平方米的楼面地价成交，较第一次土地出让的价格普遍低了4000元/平方米左右。

业内人士普遍认为，按照广钢新城的地价水平，大部分项目如果售价在40000元/平方米左右也仅能保本，而目前广钢新城周边楼价约在20000元/平方米左右，仅为保本价的一半。靠近广钢新城的佛山三山板块，甚至楼价仅为万元上下，广钢新城要卖到40000元/平方米难度非常高，这也预示着许多开发商或许要折戟于此。

业内说法

大开发商或借高地价挤小房企出局

方圆地产首席分析师邓浩志表示，近两年的地王亏本入市，这几乎已经成为广州和佛山的普遍现象，他告诉记者，佛山禅城季华路一带的许多高价地王，目前也遭遇了与广州地王类似的尴尬。

“今年虽然楼市复苏，但仅是成交上升，楼价并未大涨，开发商的利润不会因为成交上升而好转，地王项目要‘解套’相当不容易。”邓浩志认为，一方面开发商在拿地时政府已经要求在限定时间内开发，另一方面，上市房企需要保障资金流向股东交代，因此就算是亏本卖楼，也需要赶紧开发上市。

地王项目亏本卖楼，开发商能否冀望后市楼价上升再赚一笔？邓浩志认为，这基本上不可能。他表示，对于现有的地王来说，一般开发上市后的销售周期在三年左右，“第一年亏损、第二年持平、第三年小赚，最终能实现打平，这几乎是最理想的状态。”

据邓浩志分析，开发商之所以前两年如此疯狂拿地，一方面是因为对楼市的预期信心较强，另一方面，土地市场竞争激烈，大开发商凭借雄厚的资金实力，希望“抱团”借高地价将中小开发商挤出市场的意图也很明显，毕竟一两个项目不赚钱对大开发商来说完全承受得起，但小开发商却无力承担。他认为，广州八成以上的中小房企会因为拿不到地等原因而被并购或倒闭。

同策咨询机构总监张宏伟也表示，预计2015年中小房企资金面仍然较为紧张，短期内也不会因为当前降息、政策面“救市”而改变。对于2015年的中小房企来讲，仍然面临如何“活下去”的问题，极有可能会面临破产或被收购的风险。