[摘要]股价如过山车一般的高银地产，旗下唯一的地产项目住宅单价近4万元/平方米是区域四倍，乏善可陈的业绩背后折射出高股价泡沫。
（高耸入云的高银金融117大厦，开工三年还没有完工）
腾讯房产 蔡宏志 发自天津
在天津南站不远处，一座高耸入云的高层建筑格外显眼。虽已封顶，但未完工，下半部分安装了玻璃幕墙，中间部分框架裸露，最顶上还有三座吊塔。
这就是“高银金融117”大厦，高597米，号称全球第五高楼。开工三年来，一直风头无两，是天津的新象征。但最近一周以来，它的开发商高银地产却卷入了一场股价风波。
5月21日，高银地产（0283.HK）股价跌幅高达40.91%，5月26日，涨幅为42.76%。截至5月28日，收盘价为26.10港元，逼近史上最高收盘价27.60港元。而同日下跌达43.34%的兄弟高银金融（0530.HK)却没那么幸运，每股仅回升了2元港币。
这意味着，在经历短暂的“过山车”后，实际控制人潘苏通在高银地产的纸上财富并未缩水多少。有媒体再次挖出这间香港地产上市公司暴跌的秘密，千亿市值背后仅有一个地产项目。这个项目拿什么支撑高银地产的股价呢？腾讯房产赶赴天津去探秘它唯一的地产项目“新京津•高银天下”（简称“高银天下”）。
高银天下，是一个十分神秘的楼盘，地产门户网站有关它的详情很“不合格”，甚至没有一张户型图。项目位于天津西青区新技术园区海泰东西大街与海泰内环北路交口西北侧。
因出租车司机拒载,腾讯房产下地铁后只好换乘公交，再徒步前往。沿途多是工业区和农田，偶尔有高校和村庄点缀其间。一个尚未完成拆除的城中村口，有村民挂起抗议拆迁的白色条幅“还华庄村村民安宁”。
在这片低矮的花树、平房与工业建筑之间，高高耸立起百层高的“高银金融117”大厦，时常会给人以海市蜃楼般的错觉。目前这一区域除交通路网外，尚无其他配套。
沿途分布着若干档次价位不同的楼盘项目，楼宇广告遍布街道，唯独不见任何有关高银天下的广告牌，甚至连基本的方位指引标识都没有，大约半小时后，腾讯房产几经打探才终于来到工地。
午后的骄阳下，工地现场稍显冷清。吃过午饭的工人们，骑自行车穿梭于正在施工的楼栋之间，一位工人建议笔者想去售楼处的话，最好也去找一辆自行车，“项目太大了，走路非累断腿不可。”
这座工人眼中会“累断腿”的大型综合体，总建筑面积为189万平方米，主要由住宅项目“富国高银”、“高银金融117大厦”和“天津环亚国际马球会”三部分组成。其中，“马球会”是高银地产用以拉高自身品位，从而与其他项目区别开来的最显著标签。在“富国高银”住宅小区中看到，“全国唯一马球会”的宣传字眼比比皆是，展示区域中也随处可见以“马”为主题的雕塑和装饰。
（马球会是高银地产用以拉高自身品位，从而与其他项目区别开来的最显著标签）
按照该公司网站的说法，从小区充满法兰西和意大利风情的独栋豪宅、公寓及联排别墅中，业主可以欣赏到天津环亚国际马球会会所的景致，这是中国最大的马球会会所，“新贵云集”。此前曾有媒体戏称，进入高银的官网，全部二十几条企业资讯里，多半都与马球有关，“还以为是进了马球协会的网站”。
然而，“痴爱”的成本是昂贵的。一位工作人员向腾讯房产透露，普通马匹的“身价”都在数十乃至上百万，最高可达千万。“每匹名马都有四个专人打理，居住环境、日常花费比人贵多了”。
紧邻马球会的“富国高银”，是一片现房高层板式住宅区，每栋24-39层，每层只有两户。根据公开资料显示，它是由著名古文化大师李居明及巴马丹拿集团主席兼首席建筑师李华武联手设计及规划。高层的南面，错落有致地分布着联排别墅。
按照一般的逻辑，售楼处是门面，但富国高银却把它放在最为偏僻和简陋的场所，沙盘厅、洽谈室等区域的配置都十分普通，与普通住宅项目并无二致。通过项目沙盘可以看出，总面积90万平米的马球会，占去了高银天下整体面积的一半。
在停留的一个多小时里，售楼处门可罗雀，罕有访客，仅有一位工作人员负责现场接待。这位衣着光鲜、发型一丝不苟的置业顾问，从言行举止中看，颇有卖房经验。面对造访者，他的言语间掩饰不住傲气。当被问及为何在网上很难查找到高银天下的详情时，他这样作答：“我们是天津市最高档的项目，网络宣传会拉低格调”。
“富国高银”项目的样板间装修极尽奢华，层高很“高”——平层3.6米，跃层挑高7.2米，加上大面积的落地窗，令房间感觉格外通透明亮。不过，售楼现场赠送给顾客的宣传单页，从设计到做工都难称精良，甚至宣传页上需要更改的内容，直接以字条贴去覆盖。
（高银地产更倾向于主打贵族招牌和圈层营销）
从与置业顾问对话中得知，高银地产无意将过多财力和精力放在广告、售楼处和“散客”身上，更倾向于主打“贵族”招牌和圈层营销。有关项目的品牌宣传和营销策略，都紧紧围绕“马球”这一贵族运动来进行。
按照常理，能够享受 “高格调”与“贵族范儿”的马球运动之人，是非富即贵。置业顾问向腾讯房产如数家珍般给列出了一长串明星的名字，其中不乏港台“帝后级”娱乐明星。售楼处不远处的马球会酒店，一位大陆女星正在取景拍摄电视剧。“来这里的要么是大腕，要么是私企大老板，基本都是通过介绍过来的。”当天的项目现场，很少见到加挂天津牌照的车辆。
项目的销售业绩究竟如何？对方反复强调，“已经卖出了三栋”，但并未透露更多细节。腾讯房产在项目现场并没有发现有业主入住的迹象，感觉更像是一个大型的马球会所或影视基地。
据悉，富国高银整体建筑面积逾70万平方米，包括精品公寓、联排别墅和独栋花园大宅。腾讯房产通过查询天津市房地产综合信息网获知，富国高银首次开盘时间是2013年9月24日，总建筑面积20万平方米，容积率1.3。已有643套取得销售许可证，是以精装现房姿态入市，单套面积在164平到520平之间。
（天津市房地产综合信息网显示，截至2015年5月28日，富国高银2013年9月24日开盘拿证643套，待售631套）
截至2015年5月28日，依然有631套处于待售状态。也就是说，接近两年的时间里，它仅卖出了12套住宅。近三个月来，住宅成交均价为38918元/平方米。这是西青区的“天价”房——相当于北京四环的房价，单套总价在650万-2000万元，而同区域楼盘的单价在9000元-20000元/平。“高银这个项目完全跳脱现有市场了，很难揽到客户，不知道客户在哪。”网上有人这样评价。
“我们要像最有活力的纯种马一样，突破所有的不可能。” 在一段企业推广视频中，高银地产董事局主席潘苏通说。
但现实情况是，从2012年开工建设至今，117大厦尚未竣工，别墅尚未发售，平层住宅销售业绩乏善可陈，地产项目为高银带来的回款和现金流十分有限。据高银地产财报显示，其2013年全年以及2014年中期营业收入分别仅有27.94亿和4.89亿。
如此财务状况下，还经营着极为“烧钱”的马球生意，却不影响高银地产在资本市场上的表现。今年5月20日，高银地产的股价创下历史新高，市值曾一度高达1052.34亿港元。即便是在21日暴跌40.91%之后，其市值依然保持在512亿港元，高于富力地产(富力又一城 富力盛悦居) 305亿港元、融创中国332亿港元、雅居乐地产250亿港元等绝大多数二线中资地产股。
高银地产的“股价偏离过度”，市场也在21日给出了“严厉的惩罚”，但不到一周的时间里，其股价却神奇般地反弹如初。到底是什么支撑着高银地产的高股价呢？
就在腾讯房产探访高银天下接近尾声时，一位工作人员很有礼貌地要求将手机拍摄的照片进行删除。他们更想要人们看到的，只是117高楼直冲天际的表象。不过，这很符合中国顶级豪宅的神秘调性，特别是这些玩马球的富人们。
（高银地产董事局主席潘苏通）
附文：《高银天下前传》
高银天下项目的唯一投资方为港资企业高银地产，该公司实际控制人是曾经创立松日电器品牌的电器大佬潘苏通。
来自高银地产公司官方网站信息显示，高银地产此前并无房地产开发经历和经营，其前身为潘苏通创办的松日通讯控股有限公司。
从广东发迹的潘苏通曾经在电子行业做得风生水起，在广东韶关、深圳曾经开办过电子厂，1993年在香港成立松日集团，主要生产MP3播放机、USB抽取式磁盘及液晶显示屏电视机等数码电子消费产品。
潘苏通在1995年因创办广州松日足球俱乐部为外界所熟知，但2000年松日足球队失利降级后解散，6年之间花费过亿血本无归。此后的2002年，潘苏通收购了一家香港上市公司，并将之易名为松日通讯控股有限公司(股票名称：松日控股)。
但随着电子行业的竞争加剧，潘苏通逐渐向房地产领域转移。2007年2月，松日控股与天津海泰控股集团签订土地收购协议，以20.26亿元人民币代价收购了两幅位于海泰内环二路环外中心区津西清海的土地，即高银天下目前的所在地。
2008年9月，松日控股宣布以现金8亿港元出售其电子消费品生产设施给潘苏通，意味着其将电子产业剥离出去，将资源集中于内地房地产开发。此后2008年11月，松日控股宣布更名为高银地产控股有限公司，即高银地产
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