到目前，中国政府这一轮拯救楼市的行动，已经持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为，逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。那么，2015年，乃至更长一段时间，中国房地产市场将如何演变呢？
中国房地产长达10年的熊市已经开始，绝大多数城市的房价将跑输真实通胀。
但熊市里也有牛股，甚至NB的板块。北上深广的楼市，就是熊市里的“牛板块”，而且潜力还颇大。在这10年里，决定一个城市楼市前景的，是人口增量、资金增量。
2014年初，我曾经写过一篇文章，标题是“城镇化或许是个干瘪的红包”，根据当时官方公布的数据，算过一笔账：
2013年末中国大陆总人口为13.6亿人，城镇常住人口7.31亿人，城镇化率达到了53.7%。数据同时显示，2013年中国“人户分离人口”达到了2.89亿人，其中流动人口为2.45亿人。以中国的国情，75%大概是我们能达到城镇化率的上限。表面上看，我们仍然有21.3%的空间，按照目前的增长速度，还能享受这个增长蛋糕20年。
事实恐怕并非如此。中国人户分离的“市民”大概2.89亿，这些人大部分是进城务工的农民。如果仔细研究农民工个体，就会发现，他们要么是夫妻一起进城打工，要么是夫妻一方进城，还有的是单身汉进城。不管怎么说，他们的家庭中将近一半成员留在了农村。
如果农民工收入足够高，能够获得城市户口，他们肯定会像白领一样，将老婆孩子甚至父母接入城市生活，成为市民。这样，他们还能再为城市带来大约2.89亿的人口。(7.31+2.89)÷13.6≈75%。也就是说，只要经济条件和户籍管理制度允许，中国城镇化率马上就可以变成70%以上，也就是接近达到城镇化的极限。
所以，如果国家不能真正提高普通人的收入，让他们收入增长跑赢CPI、房价、医疗教育等服务的价格，那么城镇化的蛋糕就不可能继续做大。而事实上，现在农村里只剩下老弱、妇孺，青年劳动力基本上都出来打工了。在过去这些年里，政府为了保增长，常常使用泡沫来解决问题。其结果是，农民工距离在城市里置业安家越来越遥远。
国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市共规划建设55个新城新区，有一个省会城市就要新建13个城区。“有研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿”。
34亿人，仅是未来几年可以容纳的增量人口。根据国家统计局的数字，到2013年年底，中国城镇人口是7.3亿，新区规划了34亿人口，加起来就是40亿人。也就是说，中国各地的新城如果按照规划建成后，可以把全世界的城镇人口全部装进去！
但需要提醒大家的是，这些统计没有包含小产权房、集资房、军产房等五花八门的房子。在很多地方，小产权房、集资房的存量，甚至超过商品房。
如果将过去10多年的发展模式，概括为“印钞票保增长”。那就是说，国家通过货币超发，给购房者带来财富增长效应，给未购房者造成恐慌，从而推动房地产、城镇化高速发展，带动钢铁、水泥、汽车、家电等一系列相关产业增长，造就了过去若干年的“中国奇迹”
这个模式必须结束了，因为房子过剩了，根本无法消化，击鼓传花的游戏必然结束。其次，中国企业负债率已经是全球最高，威胁着金融安全。人民币对内贬值对外升值也走到了极致，无法再这样走下去了。所以，回归实业，激活大众创业、万众创新，就成为新战略。
在当前大背景和新战略下，货币政策必须回归常态。M2增速如果继续明显超过GDP增速，几年之后人民币就不得不大幅贬值，到那时，通过货币超发实现的资产泡沫就彻底破裂。我们看到，自2009年以来，M2增速从27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。这其实就是中国钱荒的根本原因。只要M2增速被控制住，资产泡沫的程度也就被控制住，楼市想反转就不可能。
人类的增长方式正朝向更加低碳方向发展，很多资源被共享，城市正在去中心化，这将对房地产发生巨大影响。
如果我们的工作方式、教育方式、医疗方式、交通方式、购物消费方式都发生了革命，城市还会有明显的中心吗？学区房还有意义吗？传统商业旺区的天价商铺还值钱吗？中心区里高大上的甲级、超甲级写字楼还能租出那么多钱吗？
但有一点永远不会改变：有人口增量的地区，房价长远看还是向上的。
另外，需要说明的是，由于国家从政策上支持楼市，加上M2增速每年超过GDP增速5个百分点，所以即便未来10年房地产都是熊市，“有用的房子”(可以出租、出售或者自用的，而不是鬼城的房子)的人民币计价，仍然会缓慢上涨，只不过大多数城市跑不赢真实通胀而已。（来源：楼市参考）
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