截至2014年年底,山东全省商品房库存1.6亿平方米,去库存化周期达到27.3个月。日前,山东省政府办公厅印发了《山东省房地产业转型升级实施方案》,将通过发展跨界地产、发展房产租赁市场等方式实现房地产业转型升级。
房地产产业是地方财政的重要支柱。“十五”以来,房地产业提供的地税收入年均递增30%以上,2014年达到969亿元,占山东全省地税收入的27%,在服务业中居首位,还带动了建筑、建材、金融、商业、物流、家具、家电等几十个相关产业的发展。2014年,山东全省房地产企业缴纳土地出让金525亿元,缴纳城市基础设施配套费221亿元,有力促进了城市建设和发展。
然而,山东房地产还存在问题,方案中指出,山东商品房库存偏高,截至2014年年底,全省商品房库存1.6亿平方米,去库存化周期达到27.3个月。
除了库存较高之外,山东房地产业还存在以下突出问题和不足:产业集中度偏低,龙头企业实力弱,缺乏知名品牌企业,全国开发、物业企业百强中均只有1家;产品结构不合理,居住地产比重偏大,商业地产供应过剩,工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低;资本运营能力差,企业自有资金少,融资能力低,没有一家直接发行上市的房地产企业。
按照方案,山东省提出,2015-2020年,每年房地产开发投资保持在6000亿元左右,商品房销售面积保持在1亿平方米左右,物业管理面积年均增长7%左右。到2017年,房地产业增加值占地区生产总值的比重达到4.5%左右,提供地税收入1100亿元左右;到2020年,房地产业增加值占地区生产总值的比重达到5%左右,提供地税收入1200亿元左右。
方案要求,山东省要转变房地产开发模式,适度降低商品住宅供应比重,由相对单一的居住型产品向多元化产品转变,积极发展跨界地产。
同时,方案要求创新消化库存商品房。各地政府可采用贴息、补助等方式,鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑,改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等,实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。
对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼,可由政府收购或长期租用,改造为中小学、幼儿园用房,缓解“上学难”、“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者,将住宅、公寓登记注册为营业场所。
根据方案,山东将加快转变住房建造模式,推进建筑(住宅)产业现代化。2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。
方案提出,山东将推进土建装修一体化。引导开发企业从委托设计入手,组织实施土建装修一体化,建设销售成品住房,避免施工过程中的拆改,避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患。研究制定地方强制性技术标准,2017年设区城市新建高层住宅实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。对全装修商品住宅,在销售时实行毛坯房和装修分别计价,分别开发票,分别纳税。
山东将发展节能环保型住宅。把建筑(住宅)产业现代化作为提升住宅品质、节约资源能源、培育新兴产业的重要途径,大力发展省地节能环保型住宅,发展绿色建筑。推进住宅设计标准化。针对住宅建筑层高、开间、进深、厨卫等,研究编制和推广实施全省统一的设计标准,建立完善建筑结构与构件、部品协调一致的模数体系,为住宅构件和部品工厂化生产、规模化应用奠定基础。
同时,推进住宅部品通用化、住宅施工装配化、技术应用集成化、住宅建设标准城乡一体化。并推进信息技术推广应用。山东将大力开展基于建筑信息模型(BIM)技术下的标准化建筑构件和部品数据库建设,积极运用物联网、地理信息系统(GIS)、大数据、云平台等技术,以住宅开发为主体,着手构建覆盖建筑设计、构件和部品生产、运输、施工、监理、验收、物业管理全过程的信息系统,推动住宅建造和管理智能化。
根据方案,山东将加快培育大型房地产企业集团。
据了解,山东房地产行业目前产业集中度偏低,龙头企业实力弱,缺乏知名品牌企业,全国开发、物业企业百强中均只有1家。方案提出,将加快转变房地产企业发展模式,增强市场竞争力。加快培育大型房地产企业集团。
山东将按照“扶大、扶优、扶强”的原则,以山东房地产开发50强、物业服务30强、中介服务10强企业为依托,加快培育知名企业、品牌企业,组建大型企业集团,向专业化、规模化、品牌化方向发展。鼓励和支持省管国有企业兴办的房地产公司,加快重组整合,培育在全国有影响力的房地产企业集团。推动骨干物业企业与大中型开发企业建立长期合作关系,大型房地产项目、机关和学校等公共服务机构的物业管理招标向骨干物业企业倾斜。引导开发、物业、中介骨干企业开展技术创新、产品创新、管理创新,增强核心竞争力,积极参与全国房地产市场竞争。
同时,推动房地产开发、建筑施工企业战略协作。鼓励开发企业与省内骨干建筑企业结成战略合作伙伴,进行深度合作,提前介入开发项目,对结构体系、部品选择、技术应用等予以全面优化,缩短工期,降低成本,更好地保证项目质量、安全和使用功能,提高综合效益。鼓励省内房地产开发50强、建筑业50强企业间强强联合,携手开拓市场,共同做大做强。
方案提出,山东房地产业将积极组建住宅产业联盟。以大型骨干房地产开发企业为龙头,以建筑设计、技术研发、建筑施工、装饰装修、部品生产、物业服务等企业和科研单位为依托,组建住宅产业联盟,着力增强技术集成和产品研发能力,发挥住宅产业纵向一体化的集聚效应。住宅产业联盟龙头企业或部品骨干企业所在城市,应建立相应规模的住宅产业园区,为技术研发、构件和部品生产提供载体。
方案提出,山东将转变房屋消费模式,发展房产租赁市场。鼓励在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租。
方案中提出,要引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房观念,促进住房梯度消费。把房产租赁作为重点行业来培育,大力盘活闲置住房,努力降低房屋空置率,促进劳动力自由流动,减轻青年人购房压力。培育专业化、规模化的住房租赁经营企业,鼓励物业服务企业兼营住房租赁业务,为城市流动人口尤其是外来创业、务工人员提供稳定居所。
支持开发企业租售并举,鼓励在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租,鼓励划拨资产或投资兴办住房租赁经营企业,鼓励与住房租赁经营企业长期战略合作。鼓励开发企业长期持有工业、物流、商业、商务地产和养老、旅游、体育等设施,向社会提供租赁和运营服务。
同时,将积极开展房地产投资信托基金(REITs)试点,拓宽社会投资渠道,扩大开发企业和住房租赁经营企业融资规模;鼓励有房居民或开发商将自有房产作价购买基金,获得长期稳定收益,同时多渠道增加租赁房源。允许机关事业单位以租赁方式解决办公用房缺口。
方案中显示,山东将着力解决城镇中小学“大班额”问题。已建成小区因开发企业原因未达到配建要求的,责成开发企业在2017年年底前完成,否则限制或停止其承接新的开发项目。
方案中要求,要完善各类配套设施,提高住房消费吸引力。各地要本着均衡布局、方便群众的原则,完善城镇基础教育(中小学、幼儿园)、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等公共服务设施建设规划,将上述各类设施的配建规模、标准落实到每个新建住宅小区和棚户区改造项目中,在规划条件和开发项目建设条件意见书予以载明。
未按规划条件和建设条件意见书要求完成配套建设、不能同步交付使用的项目,住房城乡建设部门不予办理竣工综合验收备案,不动产登记经办机构不予受理不动产登记申请。
方案中提出,将突出落实中小学配建要求,解决好城镇中小学“大班额”问题。已建成小区因开发企业原因未达到配建要求的,责成开发企业在2017年年底前完成,否则记入不良信用记录,重新核定开发资质,限制或停止其承接新的开发项目;违反规划在中小学用地上进行违法建设的,责令拆除,限期按规划要求完成中小学建设。
根据方案,下一步,山东将控制商品房供应规模。科学编制住房建设规划和年度计划,有序控制土地投放和开发项目建设进度,精心研究制订未开发房地产用地的用途转换方案。落实国家金融、税收、住房公积金等政策,适当提高公积金贷款额度,加强舆论引导,增强购房者的支付能力和信心。活跃住房二级市场,促进刚性需求和改善性需求有效释放。
打通保障房和商品房通道。提高棚户区改造货币化安置比重,提高国有土地上房屋征收货币补偿比重,引导被安置居民选购合适的商品房。提高公共租赁住房发放租赁补贴比重,政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房,确实需要的,收购符合条件的中小套型商品房或在商品房小区中配建。
满足农村转移人口住房需求。方案要求适应山东就地就近城镇化发展特点,瞄准农村市场,重点面向已在城镇稳定就业的农村转移人口,提供或改造符合其需求的商品住房,突出完善教育、医疗、社区服务设施,加快中小城市及小城镇去库存化进程。
改善农村教师和医护人员工作生活条件。方案提出,各地可在农村中小学、乡镇卫生院驻地或附近,由政府收购或租用合适的商品房,用作在岗教师、支教教师、顶岗实习师范生和在岗医护人员周转宿舍,租金标准可参照当地公共租赁住房政策执行;鼓励在编在岗的农村教师和乡镇卫生院医护人员在县城(县级市、区政府驻地)购买商品房,可由当地教育、卫生计生部门组织,以优惠价格共同购买。
方案中提出,可以创新消化库存商品房。各地政府可采用贴息、补助等方式,鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑,改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等,实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。
对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼,可由政府收购或长期租用,改造为中小学、幼儿园用房,缓解“上学难”、“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者,将住宅、公寓登记注册为营业场所。
方案中显示,下一步山东房地产业将适度降低商品住宅供应比重,积极发展跨界地产如“创业工厂”等。
方案显示,目前山东房地产业存在产品结构不合理问题,主要表现在居住地产比重偏大,商业地产供应过剩,工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低。下一步山东房地产业将适度降低商品住宅供应比重,由相对单一的居住型产品向多元化产品转变,积极发展跨界地产。
跨界地产主要方向为工业地产、创业工场、养老地产、旅游地产、教育、文化、体育地产、物流地产、商务地产、城市综合体等。
其中,“创业工厂”主要为适应大众创业、万众创新特别是“互联网+”产业的需求,为小微企业、自由职业者、创业者开发建设条件便利、质优价廉的工作生活场所,如创客空间、SOHO(办公居住一体化)、LOFT(灵活布局开敞空间)、电商用房(办公仓储加工物流一体化)等,促进技术创新、知识分享、创意交流、协同创造。其中,对有前景的创业团队可以房价、房租作价折算为股权。
来源：大众网
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