律师支招 | 买房，这些秘密不知道是要吃亏的！

据《信息时报》　报道，根据2014年7月起执行的　《建筑工程建筑面积计算规范》　（以下简称《规范》），大幅度赠送面积的行为已经不被允许。

但记者近日走访发现，许多楼盘推出的新项目，仍有大幅度赠送面积的现象。

据业内人士介绍，如果这些项目是赶在去年7月1日之前通过了规划审批的，则属于合法，否则就是违法行为，购买这类房屋存在法律风险。

调查：“送面积”层出不穷

记者近期踩盘时发现，尽管去年起大幅度赠送面积已属违规，但目前不少楼盘仍然存在这种现象。

比如位于白云区的一个高档住宅大盘，近日推出180平方米的大户型，除了首层之外，还打造出了一个夹层以及5米层高的地下空间。而整个地下空间包括延伸出的庭院面积全部赠送。

另一个位于增城的别墅产品，也“白白”赠送了层高4.2米的地下空间。但按照规定，净高超过2.1米的地下空间，必须算全部面积。

除了赠送地下空间，“百变户型”、“N+1户型”等诸多类型产品也层出不穷，且存在着政策风险。

比如天河珠村珠吉街道的富通雅苑就曾经面临因为　N+1户型，业主都面临要拆墙的问题。

政策：注意户型是否通过审批

据记者了解，自去年7月1日起正式实施了新版　《建筑工程建筑面积计算规范》　以后，买房房屋面积不能随便送了。

业内人士表示，目前市场上还存在的赠送面积行为，很多都是赶在去年7月1日之前通过了规划审批。

而在这个时间之后，所有的项目规划就必须按照规范来实施，无法打擦边球。

但购房者在看房时也要注意这类户型是否通过审批，若未通过，则属于开发商的不合法行为，可以向相关部门进行举报。

提醒：赠送公共面积无保障

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，一般情况下，只要在新规范出来之前报批通过了，那“送”面积的事实也就被确立了下来，以后不会有太多问题。唯一需要注意的是公共区域的赠送面积，这些面积是位于套内面积以外的公共区域内，比方说走廊的位置，公关露台的位置等，这些使用面积如果管理方要回收，业主是不会得到保障的。

此外有房产专业律师表示，买房送面积一方面可能涉嫌逃避国家税费，另一方面可能违反规划，影响建筑外观甚至内部结构，严格地讲，送面积现象增加有可能产生新的违法建筑。

“偷面积”所得的面积都不合法，法律上不承认，是不计入产权证的登记面积，不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。

至于业主能否向开发商起诉，专业律师表示，如果业主不能找到能够证明开发商存在虚假宣传的证据，那么开发商就不涉及欺诈行为，赔偿维权也就没有法律依据。

梳理：“送面积”的常见形式

阳台：赠送阳台面积应属赠送面积中最常见的一种形式。

但按照国家标准　《房产测量规范》　规定：对于全封闭的阳台计算全部的面积，对于半封闭的阳台才是计算一半的面积。而大部分户型中阳台本身就是半封闭的，只能算一半的面积，并无真正的“赠送”一说。

入户花园：即在入户门与客厅门之间的一个类似玄关的花园，起到入户门与客厅的连接作用。入户花园一般在销售时只计算一半面积的，有的甚至完全赠送。入户花园面积越大，所赠送的面积就越大。

大露台：在一些户型中，一楼或者二楼的地方会设计一个大露台出来。

许多开发商针对这种户型会将整个露台全部赠送给业主。但实际上，如果露台是在楼盘的公共区域，就是属于全体业主所有，不能作为某一住户的专门使用。

内庭院：内庭院又称入户庭院，一般出现在别墅或者洋房首层的户型中。内庭院引起的产权纠纷较多，主要矛盾点在于庭院本身属于公共面积，也不包括在业主产权证内。这类内庭院户型，虽是首层，但往往单价较高。

地下空间：高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库，和住宅分开计算产权，给购买住宅产权的业主单独使用。

高挑空间（阁楼）：许多顶楼的户型会特意被设计出一个阁楼来。

大部分的开发商都会选择直接赠送阁楼，不算面积。但不同的层高决定了阁楼是否纳入销售建筑面积。

据　《成都商报》　报道，在陆续搬入新房之后，南充市南部县一小区100多户业主遭遇困窘：购房合同显示，房屋土地使用年限只有15年。国土部门表示，土地使用者可到国土部门交费续期到70年。

对此有律师提醒，购房者在签约购房前，应当留意土地使用年限问题。

土地使用期

不同楼盘各不相同

记者了解到，房屋土地使用年限不足70年并非个案，南充市部分小区房屋土地使用年限包括15年、30年、50年，多数业主也正面临着同样的续期困惑。

不过，就在去年，已经有一个本来只有25年土地使用年限的小区，成功续期到了70年。

去年，南部县城迎宾大道一大型楼盘开盘销售，不过购房者很快发现，该楼盘的房屋土地使用权竟只剩25年，随后引发购房者的质疑，该楼盘附近一小卖部老板回忆，“不少业主提出不满后，开发商最终出面将土地使用期限延长到70年。”

记者前往该楼盘售楼部，工作人员证实，该楼盘房屋目前的土地使用权确系70年。

该楼盘开发商一杨姓负责人介绍，去年下半年，当时有不少购房者对房屋土地使用年限太短提出异议，不愿购房，公司考虑到延长土地使用年限有利于提升楼盘的销售量，今年上半年，公司便到国土部门对该楼盘的土地使用年限申请交费续期到70年，至于续期的费用，该负责人表示已记不清楚。

依法可续期

是否收费未作规定

如果购房者因为某些原因，想要购买这种土地使用权低于70年的房子，该注意些什么问题呢？

对此，北京惠诚（成都）律师事务所郭金福律师表示，住宅设计使用年限一般为50年，居住用地的土地使用权出让的最高年限是70年。在购房前，购房者首先应该看清楚商品房买卖合同，合同中都会写清楚土地使用权出让年限。

购房者应先确认要买这种15年土地使用权的房子，再签订购房合同。如果开发商承诺到期后要免费续期，可以让开发商写进购房合同，以维护自己的权益。不过，根据　《物权法》　规定，土地使用权到期后可以“自动续期”，但没有明确到底是有偿还是无偿续期。开发商一般不可能在合同中给予承诺免费续期。

总之，签订购房合同前，双方是平等的，如果不认可相关协议，购房者可以选择不购买该房子。

那么，土地使用权能否续期，又该如何办理呢？南部县国土资源局相关负责人解释，开发商对楼盘占用土地的使用年限进行续期，需要向国土部门提交续期申请、开发商营业执照及原国土使用证。

如果是已经购房的业主，自行对房屋土地使用权进行续期，业主需要到县国土资源局的办证窗口提交续期申请，带上身份证、土地使用证，其中未办理土地证的业主，则还需带上房屋买卖合同、房产证、契税发票以及不动产销售发票。