[摘要]八成以上受访者会选择贷款买房，旺盛的需求将进一步促进房贷市场的发展，但首付贷的市场动力仍然不足。
文/Ailey Wang 图/蔡雨芬
自去年11月以来，央行已连续5次降息4次降准，给今年的“金九银十”的楼市添了一把旺火。
在互联网+的大背景下，中国房贷市场也正在进入一场深入的改革。
2015年9月，腾讯网与腾讯研究院房产研究中心、腾讯智慧、融360等多家机构，在全国189个城市展开“2015中国房贷调查”，从和购房者联系最为密切的“房贷”层面，探求房地产市场走势真相。
本次调查有超过50万人在网上参与，产生有效问卷45万余份，其中一线城市5万份，二线城市16万份，三、四线城市25万份。问题主要围绕“用户画像、贷款需求、贷款方向、贷款策略”四个维度来设计。
调查报告显示，今年的金九银十，老百姓对中国楼市看法的博弈依然很大，多空对决比较明显，刚需和改善性需求依然是未来中国楼市的主旋律。 八成以上受访者会选择贷款买房，旺盛的需求将进一步促进房贷市场的发展，但首付贷的市场动力仍然不足。一线城市购房者更愿意承担高额度的贷款，反映出一些大品牌开发商回归一线城市的愿望比较强烈。
从贷款观念来看，年龄越小，越会尝试更多的贷款额度。有子女的家庭较无子女家庭更愿意节衣缩食，为下一代购置、储备房产的想法很普遍。不同城市能接受的月供与家庭月收入比重差异不大，20-50%的月供比重是购房者可以接受的。在不同城市，考虑提前还款的比例保持一致，会考虑提前还款的比例占据八成以上，说明中国消费者不愿意“欠债”，也表明市场缺乏更有效的稳定投资渠道。
用户画像：年龄越小越尝试更多贷款
各城市参与本次调查的用户在年龄、性别、教育程度、家庭结构基本类似，其中20-39周岁的群体为主，占比75%-80%之间。男性比女性更加关注房子，占比在60.72-66.20%之间。在调查样本的学历上，三线城市初中学历以下最多占22.89%，但一线城市本科学历者占比最大，为33.34%，而大专学历在一二三线城市分别为24.31%、26.05%和23.67%。
年龄越小，越会尝试更多的贷款额度。通过延长贷款期限，年轻人可以获得更多的贷款额度，而又不至于对生活质量产生过大的影响。在还贷期间的生活方式、月供占家庭月收入的比重方面，不同年龄间的差距很小。
已婚有子女的占比超过55%以上，单身也是关注房产的主力军之一，占比在19.14-22.83%之间，三线城市单身受调查的比例要低于一二线城市。有子女的家庭较无子女家庭更愿意节衣缩食，为下一代购置、储备房产的想法很普遍。
针对不同的城市收入、月供、贷款额度等因素的整体水平差异，本次调查不同类型的城市有一定差异，一二三线城市的家庭收入起步年收入分别是7万元、5万元和2万元以内，最高年收入分别是40万、30万和20万以上。
从整体上看，社会收入结构呈现偏向较低水平的纺锤结构，中产群体特征不明显。特别是一线城市，受访者家庭年收入7万元以下占比最高，为21.60%，但年收入在12-15万元的群体占比仅为10.50%，而15万元的群体则逐渐增大。
贷款需求：首付贷动力不足 仅占10%
通过对被调查者及其配偶名下是否有房产，我们将被调查者分为有房族和无房群体。有房者占比高达60%以上，他们在一二三线城市的比例分别是61.91%、69.93%和75.91%，拥有两套房的占比在14.93-21.89%之间，而拥有两套房以上的占比很低，在一线城市仅有4.75%。
在问卷中，设置了近期买房打算的题目，目的是为了采集购房者的意愿程度，一年内准备买房的占比最高，在38.41%-41.82%之间，但“没有打算买房”的比例仅次于它，在24.25%-28.48%之间，这说明在今年的金九银十，对中国楼市看法的博弈依然很大，多空对决比较明显。
数据还显示，拥有房产的家庭短期购房欲望不强，没有打算再买房的接近40%，三线城市更为明显，1年以内准备买房的也接近30%。而刚需短期购买欲望则更加强烈，接近8成在三年内有购房计划。由此可见，刚需和改善性需求依然是未来中国楼市的主旋律。
从买房的目的来看，三线城市投资和改善的意愿明显低于一、二线城市。一线城市投资理财的比例占11.03%，而三线城市只有5.93%。但整体上，中国的购房者主要是为了自住，占比在65%以上，其中三线城市高达72.34%。
买房子，要不要贷款？怎么贷款？这些都是有诀窍的。虽然中国新一代购房者的啃老族很多，但自己解决全部首付的比例依然是主流，占50%以上，且一二三线城市的偏差值仅有2.35%。首付不够，主要还是靠父母和亲戚朋友，占比在36%左右，最次的选择才是找金融机构贷款，一二三线城市的受访者中，向金融机构贷款的比例分别是10.74%、8.23%和9.30%。从这里看出，购房者在首付时期贷款的比例依然很小。
从另一个维度分析则发现，收入越低，越有可能使用类似“首付贷”的方式，提示该类产品需加强风险控制。
但首付筹完后，其余的房款怎么付？找金融机构贷款是主要的方式，约占八成左右，其中一线城市80.73%、二线城市82.47%、三线城市79.92%。当然，还有一部分有实力者靠自己全款付，大约占比在14.60%-16.27%之间，而向亲戚朋友借钱付全款的也有，一二三线城市的比例大概是3.11%、2.92%和3.80%。
房贷方向：选择公积金款比例高于商贷
目前房贷主要有三种形式：商业贷款、公积金贷款和组合贷款，公积金贷款是首选，占比40%以上。一、二线城市组合贷款明显高于三线城市，它们的比例分别是26.79%、19.15%和12.74%，这主要是源于这些城市公积金制度相对完善，但高企的房价导致公积金贷款不能完全覆盖买房资金需求。在三线城市，公积金贷款和商业贷款平分秋色，分别是43.88和43.37%，这两者在一二线城市却拉开了距离，公积金贷款比商业贷款分别高出11.17%和6.69%。
只要有公积金的人，都比较热衷选择公积金贷款，原因是利率较低，但申请贷款的流程会稍慢一些。而且公积金贷款的政策经常发生变化，一二三线城市受访者十分清楚这种变化的比例，分别13.29%、11.34%和6.10%，知道大概的在53.15%、49.27%和39.56%。但不知道的，则出现了一个明显的趋势，且偏差值高达20.78%，其中一线城市为33.56%、二线城市为39.39%、三线城市为54.34%。
凡买过房子的人都知道，购房者一般选择从置业顾问推荐的银行进行贷款，很少有人主动去选择其他银行。因为，每个开发商会绑定三五家银行专门为购房者在案场提供服务。在这次调查中，不会去比较银行利率的，大概在15.70%-21.19%之间，会稍微比较一下的在42.96-46.89%之间，会仔细研究比较的，一线城市占比最高为37.41%，二三线城市分别是35.64%和35.86%。对于购房者而言，房子的地理位置等因素要远比利率的折扣更具有决定性，鲜有人会因为贷款利率的折扣而放弃选好的房子。调查结果也表明，随着我国利率市场化的推进，老百姓对房贷利率和相关政策的关注度在增强。
调查数据显示，受访者获取房贷信息的城市差异不明显，一、二线城市用户更愿意使用互联网手段获取信息，售楼部人员往往能够对房贷决策起到影响。
贷款策略：一线城市高额度贷款占比34.51%
利息是最敏感的神经，不同的按揭方法，利息不同。选择房“利息低、还款总额少”的，一二三线城市受访者占比均超过七成，尤其是三线城市高达80.31%。一线城市比二三线受访者更愿意选择还贷期限长，它们的比例分别是20.19%、16.25%和14.15%。这和“贷款金额多”这一项的调查趋势相同。总体而言，城市规模越大，个人发展机会越多，越愿意考虑较长的还款期限。
关于贷款金额上，一线城市约74%受访者贷款在40万元以上，其中贷款90万元以上的占比34.51%，贷款150万元以上的占11.56%。和一线城市中高额度贷款占比高的趋势不同，二线城市的贷款额度主要集中在中间层。例如：二线城市贷款在20-70万之间的占比71.81%，三线城市占比66.81%。
学历与最大贷款额有较强关联性，学历越高，当前收入与预期收入都较高，从而有能力、有意愿提高贷款额度。
并不是每个房贷者都是房奴，要看你贷款的额度占家庭月收入的比重是多少。一线城市因为工资高，所接受的贷款比例高，贷款占家庭月收入30%-50%的占39.47%。50%-70%的占11.65%。反之，一线城市要不二三线城市的占比要低，如在20%-30%这一档中，一线城市占比31.62%，二三线城市分别是36.05%和34.87%；在10%-20%档中，一线城市占比10.92%，二三线城市分别是13.56%和15.67%。一二线城市也有一个共同的特征，即在10%档和70%-90%档中，受访者的占比分别在5%和1.51%左右。
不同城市能接受的月供与家庭月收入比重差异不大，20-50%的月供比重是购房者可以接受的。按目前房贷平均水平（三线城市35万，二线城市50万，一线城市80万）来看，能够接受这一贷款额度的人群仅占20%左右，从侧面印证了我国各城市房价收入比普遍偏高，同时老百姓对楼市的信心不足。
不过，衡量一个家庭的收入与贷款额度的主要指标是看房贷比，一线城市贷款收入比在4-7.5倍之间，二线城市贷款收入比在2.5-6倍之间，三线城市贷款收入比在2-4.5倍之间。
调查报告显示，在不同城市，考虑提前还款的比例保持一致，会考虑提前还款的比例占据八成以上，说明中国消费者不愿意“欠债”，也表明市场缺乏更有效的稳定投资渠道。
要还贷了，是不是的节衣缩食了？从这次调查看，中国房贷还是十分安全的，一二三线城市每月按时还款的比例都在68%以上，分别为71.92%、71.17%和68.12%。不过，勒紧裤带过日子的比例也比较大，大概在26.53%-30.94%之间，还有一些不把房贷当一回事儿的，背负贷款、钱照花不误的在0.94%-1.55%。数据显示，三线城市的购房者提前还款的意愿更强烈，一线城市的购房者相较于其他区域，更注重房贷对生活品质的影响。
同时，教育程度越高，越会将贷款总额控制在适度范围，保障家庭的生活品质。
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