据不完全统计，2014年全国商品房销售面积为12.1亿平方米，销售额为7.6万亿元，其中住宅销售面积为10.5亿平方米，销售额6.2万亿元，同比分别下降7.6%、6.3%、9.1%、7.8%。房地产企业方面，36家上市房企公布2014年年报业绩预告，7家预告净利润亏损，19家上市企业公布了2014年销售业绩，仅有10家完成各自销售目标。这表明我国房地产行业正进入转型调整期。
调整期中，房地产企业正面临开发建设融资难、营销成本高以及库存积压严重等各种问题。就在房地产企业的调整过程中，我国筹融资借助互联网方式不断创新，例如，融资者借助于互联网上的众筹融资平台为其项目向广大的投资者融资，每位投资者可通过少量的投资金额从融资者那里获得实物(例如预计产出的产品)或股权回报，这一模式正以惊人的速度席卷我国房地产行业。2015年5月29日，郁亮、张玉良、任志强、冯仑、潘石屹、杨国强、宋卫平等难得一见的地产巨头齐聚上海，助力由平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立的“中国房地产众筹联盟”。在房地产行业企业谋求转变之机，众筹融资模式不失为地产商的一帖自救良方。其实，股权众筹这一模式也获得了官方认可与推动。2014年12月中国证券业协会发布《私募股权众筹融资管理办法(试行)》意见稿，意见稿对股权众筹非公开发行的性质、股权众筹平台的定位、投资者的界定和保护、融资者的义务等方面做出相关界定，标志着股权众筹正式得到监管层认可，这将极大地促进我国房地产众筹的发展。
与传统融资方式比较，众筹融资具有明显的优势，也存在许多缺陷，其快速发展对我国房地产行业来说，到底是“营养液”还是“慢性毒药”，需要我们深入思考。
在房地产市场总体低迷、库存不断攀升的情况下，开发商创新性地将众筹模式引入房地产，具有重要的现实意义。
第一，有利于降低房地产投资进入门槛。从进入渠道来说，房地产本是需要大量资金投入而资金回流较慢的行业，而房地产与互联网融合推出的房产众筹项目，无疑打破了这一屏障，使得中小投资者甚至是普通人都可参与其中，为普通人投资房地产打开了一扇门窗，再加上房地产众筹提供的各类回报都具有较大的诱惑力，这就促使了众多的房产众筹项目能在短时间内募集到高额的资金。
第二，有利于房地产与互联网金融深度融合。从技术层面上看，房地产众筹的出现与互联网金融思维拓展释放有关，这一模式将成为我国房地产行业转变的关键点。近年来，伴随着互联网发展的大潮，“互联网思维”正影响着传统的房地产行业，在房地产行业深度调整之机，互联网众筹正是房地产开发商与互联网思维深度融合的产物。从目前传统房地产寻求转型的角度看，互联网众筹也许是一条新出路。
第三，有利于开发商与消费者节约成本。当前房价居高不下，众筹开发可免除很多成本环节。对于消费者而言，能够拿到比市场上更实惠的房价和个性化的购房需求。对于开发商而言，相当于提前锁定了消费客群。因此，众筹不但能够募集资金，而且提前锁定了客户群体，解决了房地产最关键的资金和客户问题。
第四，有利于满足居民个性投资需求。从操作程序的角度看，众筹模式更具有灵活性和推广性。相对于股票等投资方式，房产众筹的过程显然要简单许多，通过众筹模式发挥的“涓涓细流汇成海”的优势，盘活居民手中资金。
第五，有利于降低资金营运风险。从风险投资机构的角度来看，房地产众筹最大的优点是提高资金的使用率和周转率，提升货币的流动性，在整个交易过程中缩短了流程链条，让购房者、造房者都获得最佳化收益。
房地产众筹迅速发展的过程中，也需要我们高度重视这一模式存在的各种潜在风险与制度障碍。
(一)“合法性”问题
在房地产众筹呈现爆发式增长，且没有任何行业标准监管和约束的情况下，众筹项目的高风险依然是不容忽视的。国外房地产众筹是有健全的法律保护的，但国内的房地产众筹漏洞很多，一旦众筹平台出现问题，投资者的利益就会受到损害。例如，作为互联网金融的一大组成部分，众筹虽然自产生以来就受到众多投资者的热捧，但“非法集资”的嫌疑一直是悬在头上的一把利剑，尤其是在涉及资本层面，众筹与非法集资更难界定。另外，众筹还很可能会触碰政策红线，比如商品房预售制度。住建部有明确规定，禁止开发商在未取得预售许可证的情况下以任何形式向客户收取资金。虽然房企引入第三方金融机构，采取迂回战术，但房地产作为一个产业生态体系，众筹开发违反了商品房预售制度，有违规提前卖房的嫌疑。并且，众筹向不特定人群公开募集资金，人群规模成为判断是否涉嫌非法集资的重要标准。《公司法》规定，非上市公司的股东人数不能超过200人。事实上，市面上目前盛行的众筹产品并没有对人数、资金有明确的规定。所以，众筹虽然目前发展迅速，但到国家出台相关政策和法规，估计会有1～2年的真空期，目前合法还是不合法很难界定。
(二)房屋产权问题
房地产众筹开发采取的是多人共有模式，因而房地产众筹模式不可能出现与单份房屋产权和全产权一样合法有效的法律效果。我国房屋共有制度包括共同共有和按份共有两种形式，前者主要是夫妻共同共有房屋，后者是按照份额享有房屋所有权。一些房地产众筹项目采用按份共有，但是按份共有人只能按照自己享有的份额享有特定部分的权益，远不是全部产权所享有的占有权、使用权、收益权和处分权。这种权利被稀释的具体表现就是，针对同一物业，如果有持有人想转手，但其余持有人不同意，该套房产则无法顺利转手，这种问题该如何解决？另外，如果部分持有人缴纳了购房款，但部分购房者由于资金问题不缴纳或未准时缴纳房款，此时开发商将如何处理、协调该房源？如果这个问题解决不好，房地产众筹过程中势必会出现各种纠纷。
(三)市场风险问题
房产众筹项目抓住了投资者对于高收益投资的追求，以低门槛、高收益吸引了大批投资人的目光。但高收益的关键取决于市场房价的涨跌，市场处于上涨周期时，往往收益很高，此时问题就是开发商是否愿意履行之前的合约。更为重要的是，一旦房价出现波动，不但收益无法保证，本金也有损失的风险。此时，购房者同样存在违约风险。再者，如果该房地产项目集资成功后，若该工程项目拖延开工，那么众筹投资人所谓的回报率又该如何保证？众筹项目的条件和回报率固然很诱人，但潜在的项目延迟也是投资者不得不考虑的一个关键因素。众筹项目拿到了地，项目后续资金如何解决？借助外部杠杆还是继续让众筹者自己掏钱？众筹开发可能会把风险转嫁给众筹投资者。这也是我们需要考虑的问题。
(四)退出机制问题
房地产项目众筹成功完成筹资之后，出现房地产众筹投资者要求退出的情况极有可能。现阶段，由于房地产资产销售需要较长时间，因而投资人退出也需要时间才能顺利退出，并不是想退出就能立刻退出，即使当初获得了保证收益，最终拿不到现金的风险还是很大的。如果没有事先设计好退出机制或者退出方式设计不当，极容易引发大量纠纷。
从众筹的“普惠金融”理念、房地产的“让利于民”的愿景来说，房地产众筹平台已经走在了互联网金融探索创新的前列。但如何让众筹成为行业发展的“营养液”而非“慢性毒药”，需要我们妥善做好如下工作：一是妥善解决好地产众筹的合法性问题，这要求国家应本着兼顾审慎性和包容性的原则，制订规范房地产众筹发展的法律法规，使其不再游离于法的边界之外。二是要着重解决房屋产权的归属权问题，对于房屋的产权，众筹发起者一定要从规则入手，比如合同等契约模式，设置好众筹的产权模式、众筹退出机制及相应的一些保障防范措施。三是在房地产众筹中引入信用增信和担保措施，处理好房地产市场的不确定性风险，保护众筹投资者的合法权益。四是建立房地产众筹行业的信息披露制度，并出台相关的法律法规以减小投资者与融资者之间的信息不对称程度，实现双方利益的均衡发展；同时，也要提高投资者风险认知度，提高风险识别能力和防范意识。
来源：《住宅与房地产》2015年第7期
.jpg){kind=small}
