近年来，在房地产的干预限制政策与宽松流动性对冲影响下，形成供应大、需求被抑制的供求失衡格局，库存总量屡创新高。因此，在当前城镇化率趋缓和经济增速理性回归的“新常态”下，如何寻求足够的需求入场，如何创新去库存已成为房地产市场的重要挑战。2014年以来，尽管政府松绑了限购和限贷等调控政策，出台了“央五条”，9.30政策，降息，公积金新政等一些政策，以促进房地产市场的合理需求，但商品房库存量依然高企，成为房地产稳定发展的一个巨大威胁。因此，加速商品房去化，盘活库存是当前稳定房地产市场的首要任务。
（一）市场需求萎缩，商品房供应大
随着中国经济步入“新常态”，房地产市场也面临着转型升级，当前商品房供应过大给房地产市场带来巨大考验。根据国家统计局数据显示，2005年末-2009年末，全国商品房待售面积均未突破2亿平方米。其中，2005年末，商品房待售面积仅为1.4亿平方米。而2014年末，全国商品房待售面积高达6.21亿平方米，同比增长26.1%，创历史新高，相当于2008年一年全国商品房销售面积。
在商品房待售面积处于历史高位之时，受此前几年房地产投资高速增长、新开工面积增加的影响，商品房的供应步伐却仍处于上升阶段。2014年末，商品房竣工面积达10.7亿平方米，同比增长5.66%。与此同时，近年来经济下行和房地产市场的持续调整使得需求不断在萎缩。据国家统计局数据，2014年中国新建商品房销售面积将同比2013年下滑约7个百分点至12亿平方米左右，这是自2009年之后5年来的首次下滑。可以预见，在经济增速趋缓的大背景下，房地产市场供给大而实际需求不足的局面难以在短时间内扭转。因此，在中短期内，房地产市场得面临着“去化持久战”的准备。
（二）资金回笼慢，房企压力大
2014年，房地产行业景气程度不佳，住房销售低迷，库存居高不下，资金回笼缓慢，房企资金压力大。据中国房地产业协会研究报告显示，2014年500强房地产开发企业盈利效率在2013年小幅回升后再次下滑。其中，总资产收益率均值为2.91%，较上年下降1.23个百分点；净资产收益率均值为7.23%，较上年下降2.25个百分点；成本费用利润率均值为15.01%，较上年下降6.81%。[1]而据授权中国证券报独家披露的测评报告显示，2014年500强企业资产负债率均值为65.66%；净负债率均值高达93.73%，较2013年84.01%的均值提升9.72个百分点，创下了历史新高。面对巨大的现金流压力，抗压能力相对较弱的中小房企选择主动退出和寻求并购，甚至濒临破产。相关统计数据显示，2014年房地产行业并购标的交易超过200起，同比增幅约为80%，并购金额超过千亿元。
（三）房地产市场发展进入新常态
经济新常态下，我国经济增长的模式开始发生转变，经济告别高速增长，相应的房地产市场也将告别持续高速发展阶段，进入新常态，其主要原因有：（1）在经济新常态的背景下，我国当前首先面临的是经济增速的换挡时期，也是前期刺激政策的消化时期，同时还是结构调整的阵痛时期，作为中国经济最强发动机的房地产其产业地位和依赖度下降，房地产发展动力趋缓。地方政府更需要从创新拉动经济，更强调产业结构调整，更注重城市经营，对房地产依赖下降。（2）虽然不断释放的改善性需求、城镇化及资产保值增值等因素成为促进房价向上的动力，但人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等预期将带来房价向下压力，两种力量的交互作用将极大影响房地产市场的整体预期和需求。因此，房价波动、增长减速都是新的常态。（3）房地产市场的稳定发展对于降低中国经济的下行风险有着重要的意义，必须注重“风险防范”促进合理消费。面对当前巨大的库存量，房地产的风险防控将由控制房价转向防范供应泡沫。
（一）流动人口数目庞大
大规模的人口流动迁移是我国工业化、城镇化进程中最显着的人口现象。据国家统计公报显示：2014年末我国内地总人口为13.6782亿人，其中流动人口为2.53亿人，占总人口的1/6，且这种流动还有进一步加强的趋势。他们是城镇化的排头兵、先遣队、主力军，是维持经济增长，激发经济活力的主要载体，是促使“农村中国”向“城市中国”转变的重要动力。因此，在新型城镇化背景下，关注流动人口的生活状态，消除他们在就业、住房等基本公共服务和社会保障等方面所受到的不公正待遇并实现原城市居民与新移民的融合，任重道远。
（二）流动人口收入偏低，消费增高
据《全国农民工监测调查报告》数据，2013年末，全国外出农民工的人均收入水平为2609元，同比增长13.9%，虽然收入水平有所增长，但还是明显偏低的。此外，他们的人均月生活消费支出为892元，同比增长21.7%，比收入增长幅度高7.8个百分点。可见，在外务工的流动人口收入偏低，消费增高，收入结余不多，生活比较拮据。
（三）流动人口居住条件不容乐观
住房是流动人口群体再社会化和身份重构的重要物质基础，它影响到流动群体居住权、城市生活质量、子女教育、城市融入、婚姻等一系列问题的解决。但是据《全国农民工监测调查报告》数据，近年来，流动人口中，能够实现在务工地自购房的比重均低于1%，绝大部分人选择住在单位宿舍或是选择与他人合租住房或独立租赁住房，存在着房子规模偏小，设施简陋，配套不齐全，管理混乱，地点偏远等问题。而伴随着城市化进程的不断加快，城市拆迁和城中村改造力度的加大，进一步压缩了流动人口的城市居住空间。因此，在城镇化的快速推进过程中，流动人口的住房问题不容忽视。
（四）流动人口选择在流入地居住是发展趋势
中国流动人口发展报告2014显示，伴随着劳动年龄流动人口的平均年龄进一步上升，随迁子女的比例也在增加。流动人口6-15岁子女随同父母流动的比例已达到62.5%。同时，随着流动人口在流入地的工作、生活渐趋稳定，流动育龄妇女在流入地怀孕和生育的比例在提高。经过对2012年流动人口中怀孕妇女的调查显示，孕期一直在流入地生活的比例达到57.6%，在流入地生育的比例达59.2%。这意味着，新生代人口流动方式逐渐由个体劳动力流动向举家迁移转变，流动形态由“钟摆式”流动向在城市稳定生活、稳定工作转变。可见，在未来的城市化进程中，在流入地居住将会成为越来越多流动人口的选择。
一方面房地产市场库存高企不下；另一方面庞大的流动人口为城市的经济、社会发展做出巨大贡献，但其居住问题却未能得到有效的解决。因此，正视城市化过程中大量流动人口迁移且这一过程仍在持续的现实，从平等甚至是扶持而不是排斥的角度，促进流动人口的住房消费，逐步完善流动人口的居住条件，对我国新型城镇化进程和全面建设小康社会目标的实现有重要的现实意义。其在当前的政策意义除了实现对流动人口的居住权利保障外，更被赋予了培育住房有效需求，消化住房存量，促进房地产健康稳定发展的作用。因此，应该高度重视流动人口视角下商品房去库存工作。
（一）增加流动人口住房消费能力
流动人口的收入较低已是不争的事实，因而要想增加他们的住房消费能力，政府必须出台相关扶持政策。一方面，可以加快住房公积金制度改革。住房公积金制度是现有城市保障体系中的三根支柱之一。但当前的住房公积金制度对流动人口保障的考虑欠缺，公积金的覆盖面较狭窄，只有具有本市常住户口或者本市其他有效居留身份的人才能办理住房公积金。因此，可以考虑扩大公积金覆盖面，使流动人口也能获得住房公积金带来的利益。另外，按现行公积金相关政策，各地对租房提取住房公积金政策规定过严，导致职工提取公积金支付房租困难，影响了他们的权益，也削弱了住房公积金制度的作用。因此，应该放宽住房公积金购房及租房的相关规定，使住房公积金能够充分发挥它的威力；另一方面，可以加快完善金融体系。当下的金融体系还不完善，不同地区之间的生产要素不能流通，这极大地影响了流动人口利用金融手段进行融资以获得住房服务的能力。
（二）通过减少出租环节的税收，激励开发单位改售为租
一方面，中国房地产税费制度尚存在不合理的地方。房地产业的政府税收收费项目远高于税收项目种类，税费结构不甚理想，流转环节的税负较重，这导致房地产交易成本被增加；另一方面，流动人口收入有限，但近年来租房的人数在逐年增加。因此，国家可以加快改革房地产税费制度，通过减少出租环节的相关税收，降低开发商的成本，从而激励他们将存量商品房“改售为租”，以盘活存量商品房，加快资金回笼。
（三）政府收购合适的商品房用于外来务工人员公寓
外来务工人员的居住条件较差，不利于他们真正融入城市，这与新型城镇化的核心相矛盾。虽然当前政府正大力推进保障房建设，并采取住房保障逐步实行实物保障和货币补贴并举制度，但是保障房政策更多是对城镇居民的住房保障，而流动人口几乎不享受保障性住房政策的福利。因此，必须采取措施促使外来务工人员的居住问题得以有效解决。在供明显大于求并且流动人口密集的城市，可以考虑对回购商品房的用途进行创新，政府可以将收购的合适的商品房用于外来务工人员公寓。这样，一方面可以促进房产市场库存的消化；另一方面可以有效解决流动人口的住房难题，增加流动人口的归属感和幸福感，加快他们真正融入城市的步伐，使新型城镇化得真正全面地实现。
随着城镇化的加速推进，流动人口在城市“扎根落地”是必然趋势，流动人口的住房问题不容忽视。而在当前商品房库存居高不下、楼市降温、经济不景气的背景下，促进流动人口购房租房具有很大前景，需要得到重视。促进流动人口购房租房，不仅可以解决流动人口的住房难题，而且能加快商品房库存消化，促进企业资金回笼，对促进我国房地产业平稳、健康、可持续发展以及新型城镇化的发展具有重要意义。
来源：《经营者》2015年第10期
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