“库存之所以大量增加，就是因为我们用棚改的方式破坏市场，棚改大量的安置拆迁户，原来可能有三间房子，拆迁的时候可能给了三套房，一拆迁就发了大财了。但我无论如何也研究不出来，这部分房子统计在哪儿了。我认为市场的归市场，保障的归保障，才有可能把我们的问题说清楚。”11月18日，北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强在“《财经》年会2016 夜话一：房地产+：寻找新利润增长点”上如此表示。
政府为什么要急于消化库存呢？任志强表示，“是因为没有投资GDP就掉下来了，怎么让GDP上去呢？那就加危改吧。但是，这样是不是又增加了供应量、减少了需求呢，这不是矛盾吗？所谓的棚改里，50%的人房子是不错的，并不是危改。这边减少需求，那边增加供给，怎么能把库存消化了我就没搞懂。”
他表示，其实按照国际惯例来说，一个城市也必须有一定的库存。如果一个城市没有6—8个月的库存，民众想买房子的时候发现没了容易造成恐慌，如果没有一定的库存就乱套了。“国际上来说，一般有10%的富裕量。”
那么，消化库存到底要用什么办法呢？任志强建议，可能需要放开政策，不限制购买第三套住房。
“其实，还有一部分潜在的住房需求有待激发，就是放开二孩的政策后，也许有很多人愿意买房子，如果新的孩子生出来，短期之内可能还会有点微涨。如果再过一段时间二孩政策还不落地，要解决库存就会变得很难。政策选择的时机对不对，对市场的影响是巨大的。”
▎以下为演讲全文：
任志强：我到现在我也不知道保障性住房是什么。我们有一部法律是1995年生效的，叫《城市房地产管理法》，这部法律上没有保障性住房的概念，只有商品房的概念。有一种在法律上规定开发商不能干的，但政府可以授权，就像北京有各种名义的保障住房，一种是拆迁房，搁到保障房里，拆迁就是拆迁，拆迁有的人是极富极富的，有可能是很穷很穷的，但被列在保障住房里。第二种叫廉租房，这种也没有弄好。通州有一些廉租房，不知道租给谁，要租给城里人，上班不方便。还有一种叫自住型商品房，谁能找一个上位法，说明什么叫自住型商品房？没有。也没有上位法说清楚什么是保障性住房。没有。
在发达国家，比如英国、美国，他们的保障住房从来就是和市场分开的，因为他们没有权力用行政手段去干涉或破坏市场，所以，必须在市场之外弄保障性住房，或者叫做有目标、有约定性的，类似于解决最困难家庭的住房。
《联合国的人权公约》里提到要保障适度居住权，就是保障居住权利而不是财产性权利。2008年温总理有一个政府工作报告，开始提出“居者有其屋”，后来人代会对这个报告表决时，做了14处修改，改成了“居者有其所”，“屋”的意思是这个东西归我了，“所”是居住权，有地方呆就行。按照“居者有其所”的说法，应该说所有的保障房只有一条，保障租不起房子或者租不上房子的人。
按照《联合国人权公约的概念，你租不起房子，政府给你解决，低租、廉租、免租，但绝不是保障财产性权力。但我们现在用了一个没有上位法的、很混乱的保障性住房的概念，所有的东西都往一个筐里装，甚至包括棚改、危改，改穷了叫保障，改富了也叫保障？北京1991年的时候提出了一个很清楚的概念，三级以上的房子（一级就是最好的，二级是有点毛病还可以修的，三级是快不行了，四级是维修也可能出危险，五级是快要塌了）超过70%，才能算危改项目，如果50%破房子都不能算危改。
现在的所谓棚改，70%的好房子，30%的坏房子，也都危改。你们可以看看很多城市，所谓的旧改，也都放在保障性住房里。旧改跟危改是不一样的，有些房子好着呢。所以保障性住房到底保障谁，保障财产权还是居住权，连保障谁都搞不清楚。
刚才说政府要买一部分房子去库存，我一直没搞懂，保障性住房不是商品房，现在开发商建的是商品房，是有土地证的，有使用年限的，而那些保障住房没有年限，没有土地证，土地是国家的。这个矛盾怎么处理呢？我就没搞懂。从法理上来说，政府买来了以后，到底给什么证，怎么捣腾这帐呢。
总之，库存大量增加，一个原因就是我们用棚改的方式破坏市场，棚改大量的是安置拆迁户的。比如一家人，原来可能有三间房子，家里有父亲一代，自己一代，儿子一代，拆迁的时候可能给了三套房，我们常常可以看到一拆迁就发了大财了，然后一部分作为二手房进入市场了。我无论如何也研究不出来，这部分房子统计在哪儿。我可能能研究出这个有多少需求，但那边突然多出来30套，哪个统计局的年鉴上，通过实物拆迁转入市场的房子能计算出来，统计局说统计不出来，因为那部分房子就没在开发里。
怎么能不大量产生存量呢？我们把商品房和非商品房混在一起，用市场的办法承担保障性责任的时候，我们就没有办法保证。比如北京，有一种叫自住商品房，加了“自住”俩字以后，就变成了政府权力，全国大概只有北京有。这个自住商品房就得按照他的价格卖，还要经过他的审批，但突然出现了弃购，一大批房子没人申请，政府不管了，政府说你可以转成商品房，就按照这个价爱卖给谁卖给谁，我就不管了，这叫什么政策呢？地价最新拍的7.5万，那边还有一堆保障性住房、低价房，这是政府出线干好事，还是把这个钱转化到那些购买商品房的消费者身上了呢？都说房价高，房价高是怎么来的呢？。
库存增加了也有各种原因，比如产品不对路，比如一个城市也必须有一定的库存。如果一个城市没有6—8个月的库存，你想买房子没了，是不是就变成恐慌了呢，所以，一定要有一定的库存，如果没有一定的库存就乱套了。国际上来说，一般有10%的富裕量。
我们现在统计的是，已经建完的竣工的没卖出去的房子有6.8亿平方米，什么概念呢？住宅大概有4亿多，问题不大，我们有两亿六千万左右的商场和写字楼。总体说来，有一些库存也没有说太危险，大家挑选产品的时候，可能就不挑选已经竣工的房子，而愿意挑选那些没竣工的房子，这也是个问题。
库存逐渐在上升，导致什么结果呢？开发商减少投资，我们9月、10月投资是负的，开工是负的，土地也是负的。为什么？市场供应多了，我就减少投资，消化一些以后再增加。政府为什么要急于消化库存呢，就是没有投资GDP就掉下来了，怎么让GDP上去呢？那就加危改吧。
但是，这样是不是又增加了供应量、减少了需求呢，这不是矛盾吗？所谓的棚改里，50%的人房子是不错的，不是危改的概念。这边减少需求，那边增加供给，怎么能把库存消化了，我就没搞懂。
消化库存到底用什么办法呢？可能得有那个允许随便买第三套。最少的时候我们的库存量维持在3亿左右，到2008年的时候，我们整个库存没有多少，09年上来一大堆，2010年以后猛往上上，一直上到现在的6.8亿，如果那边不消化，这边压了那么多钱，怎么进行再投资呢，政府担心的是没有新的投资来源的时候，这部分投资变成负增长的时候，怎么办。
即使我们投资没有增长了，零增长情况下，仍然将近有8万多亿的投资，如说少了这8万多亿，GDP可能下降两到三个点，所以，投资还得维持到一定的程度，按照零增长也要维持到8万多亿。
这是一个非常难解的问题，我觉得市场的归市场，保障的归保障，才有可能把我们的问题说清楚。恰恰是我们老把保障和市场搅合在一块，我们老得拿不同的数据对比，今年的竣工量在下降。我们今年开工减少了13%多，明年可能还减少13%多。大家说还有一部分需求在，生二孩的，也许有很多人愿意买房子，如果新孩子生出来，我们的房子短期之内还有点微涨。
任何一种情况都可能影响到未来的发展，我们在等新的政策落地，如果再过一段时间不落地，解决库存问题很难。就像我们的二孩政策一样，想生的不能生了，能生的还在挣扎。政策选择的时机对不对，对市场影响是巨大的，这就是我们说的边际效应递减，为什么？因为时机没有对。后面的问题还有一大堆，有待于中央政策更进一步明确以后，我们才能做出判断。
《财经》年会2016：预测与战略 由《财经》杂志、财经网主办，于11月17日-19日在北京举行。
（嘉宾观点据现场发言整理，未经发言人本人确认）
来源：财经网
.jpg){kind=small}
