全国10大都市区人口与房价关系分析报告
发布时间：2015-11-26 来源: 易居研究院 点击:
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摘要
上海易居房地产研究院发布的《全国10大都市区人口与房价报告》显示，目前国内城市绕城高速路以内（常住城镇和非农户籍人口）超过500万的都市区有10个，近年中西部都市区人口吸附力正在加速追赶东部；近五年左右，10大都市区房价平均增速已不及2010年前几年的三成；对比过去八年左右的人口与房价数据，发现10大都市区房价与人口两者绝对量及其增幅，存在比较明显的正向关系。
从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产各物业消费者（包括生产经营性消费主体、个人消费者）和投资者，在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。决定城市住宅总量需求主要有四个方面：第一，现有城镇居民结婚和改善性需求；第二，城镇化带来的外来人口住房需求；第三，旧住宅拆迁带来对新房的需求；第四，从长期来看，还有城市的新生人口。所有这些住房需求都与城市的人口绝对数量息息相关，而其中我们认为最为相关的是城市的市区和近郊区（或主城区）的常住城镇和非农户籍人口，从
我们研究的样本城市看，这部分人群地理分布基本上在城市的绕城高速或郊环线以内。
为了统一标准，我们把城市各行政区主要位于绕城高速或郊环线以内的区域称为都市区。都市区有广义和狭义之分，广义的都市区一般指大城市圈，包括主城区与周边区县，甚至几个城市组成；本报告所指都市区，是狭义上的都市区，特指城市行政区主要位于绕城高速或郊环线以内的区域。各都市区范围一般为，长度40~45公里，宽度20~30公里的长方形；或者半径为15~20公里的圆形。值得说明的是，深圳城镇化率为100%，且辖区面积较小，所以整个城市称为都市区；上海都市区（郊环线以内）范围稍大，边长为48~55公里的正方形；天津不包括滨海新区，因为滨海新区离城市外环线将近20公里。
为了确保人口统计数据尽可能精准，时间比较久远的数据，当时统计难度较大，本报告选取数据精准度相对较高的十年一次的全国人口普查数据和五年一次的抽查数据；最近几年的数据选取各大城市统计年鉴数据。统计人口口径为都市区内购房需求最相关的常住城镇和非农户籍人群。
一、全国10大都市区人口及其变化
1、全国超500万人口的都市区有10个
根据本文设定的都市区标准，2013年全国都市区人口超过500万的城市共计10个。从10大都市区人口排名来看，上海都市区以2050万人位列排名首位。全国都市区人口超过1000万的城市仅有三个，分别是上海都市区2050万人，北京都市区1734万人，深圳都市区1063万人；而都市区人口超过2000万的城市只有上海。杭州都市区人口514万，位列排名末位。
上海都市区人口遥遥领先的原因，一方面，上海都市区范围相对较大，约2300~2500平方公里，是其他城市都市区的2倍多；另一方面，相比大多数城市都市区，上海都市区人口密度相对较高。北京情况与上海比较类似。而深圳由于山地较多，城市可用土地更加稀缺，都市区人口众多更多是由于高人口密度带来的结果。南京、杭州等都市区人口相对少的一个重要原因是都市区面积相对较小，南京都市区约800平方公里，杭州都市区约700平方公里，且两城市都市区还内含大量水域和山地。
所以，总的来说，除个别都市区外，各都市区人口的多少主要与其区域面积大小有关，而各都市区人口密度没有质的区别。排名中，虽然东部城市占了七成，但西部两个都市区排名相对比较居中。遗憾的是，中部仅一个武汉都市区榜上有名，从而给“十二五”期间推进中的东中西部协调发展战略留下了不足之处。
图 12013年10大都市区人口排名
2、人口吸纳能力不完全与城市地位相关
从2005-2013年都市区人口累计增幅看，排名前三位的依次是上海、天津和北京，八年间都市区人口累计增幅都超过40%，优势非常明显，排名首位上海增幅为48.4%。排名最后三位依次是广州、武汉和杭州，排名末位的杭州增幅为16%。上海作为国家中心城市，作为六大世界级城市群之一的长三角城市群核心城市、作为中国经济、金融、贸易、航运中心，上海都市区人口的快速导入有其内在基础和动力；天津作为国家中心城市、环渤海地区经济中心，作为全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区，天津都市区人口的快速导入也有其强大驱动力，尤其近年产业集聚不断增强、产业升级成效初显等一些积极因素，为天津都市区的人口快速导入奠定了坚实的基础；北京作为国家首府城市，作为京津翼城市群的核心城市，作为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，北京都市区人口能获得快速导入也是理所当然的事。
从2005-2013年都市区人口年均增幅看，10大都市区年均增幅简单算术平均值为3.3%。排名前三位的增幅依次是上海5.1%，天津5.0%，北京4.8%。排名末位的杭州增长1.9%。对比2013年都市区人口排名，可以发现2005-2013年间，并不会因都市区原来人口少，她的人口导入能力就差，也不会因为是一线城市，她们的人口吸附能力就都是最强的。都市区人口快速的导入，主要还是看各都市区是否营造出了宜居、宜商、宜工作生活的环境，在充分利用各自的资源禀赋条件下，通过城市发展带来人口的集聚。
图 22005-2013年10大都市区人口增幅
3、近年中西部大都市区人口吸附力正在加速追赶东部
从不同年份间10大都市区人口增长情况看。2005-2010年的五年间，上海都市区以年均6.7%的增速位列第一位，东部城市，尤其是一线城市都市区人口导入速度非常迅速，位列前四位；四个一线城市都市区年均增速5.6%，相比其他六个都市区年均3.3%的增幅，一线城市都市区增速高出2.3个百分点。2010 - 2013年的三年间，天津都市区以年均5.6%的增速位列第一位；7个东部城市都市区年均增长1.7%，相比中西部3个都市区年均增长3.1%，少了1.4个百分点；一线城市都市区人口导入速度大幅下降，四个一线城市都市区年均增速1.4%，相比2005-2010年间增速，下降了4.2个百分点，相比其他六个都市区年均2.6%的增幅，一线城市都市区低了1.2个百分点。一线城市都市区之间分化也比较明显，民营经济相对活跃的深圳、广州增速下滑最为严重。民营经济活跃的广州、杭州都市区人口2010-2013年间甚至出现了负增长，两都市区人口年均降速都为0.8%，相比2005-2010年两都市区5.3%、3.5%的年均增幅，增速下降非常明显。
对比2005-2010年和2010-2013年两个时间段都市区人口年均增幅，2010年之后十大都市区人口增幅明显都低于2010年之前，主要与全国人口自然增长率大幅下降和都市区本身吸引力相对下降有关。根据国家统计局数据，20世纪80年代人口自然增长率平均约14.6‰，90年代约11.0‰，进入本世纪约5.6‰，尤其2010年之后平均增长率不到5‰。考虑本世纪初出生人口到18-20岁左右时，因上学或外出务工等带来流动性的活跃，也就是2018-2020年前后开始，由于之前出生率腰斩带来总流动人口的大幅下降，很多大都市区将不会再担心人口导入过快，而是人口导入过慢。
对比2010年前后人口增幅曲线，还可以发现中西部城市都市区人口吸附能力正在增强，东部城市，尤其一线城市都市区人口吸引力大幅下降。重庆、武汉中西部城市都市区2010年后的人口增幅快于2010年之前，而绝大部分东部城市都市区人口增幅变化却相反，一线城市都市区尤为明显。一方面，对一线城市来说，政府出于城市承载力有限，有意控制人口总量；但更重要的原因在于东部城市，尤其是一线城市都市区生活成本的快速上升，使得这些都市区近年逐渐丧失了对人的吸引力；最后，中西部城市都市区的快速发展，比如成都、重庆、武汉，这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市，分布在长江中上游的枢纽位置，既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心，又得益于近年来沿海产业转移的东风等等，带来产业的壮大、经商环境的改善、就业机会的增加，生活配套、公共配套等的日益完善，使得中西部城市都市区与东部城市都市区的差距日益缩小，导致人群的流向更加多样，不像过去只会“孔雀东南飞”。
图 3 不同年份间10大都市区人口增长情况
二、10大都市区住房价格及其变化
1、10大都市区房价最高相差近4.6倍
从2015年前三个季度10大都市区商品住宅均价看。排名前两位的依次是上海和深圳都市区，均价超过3万元/平方米；排名后三位的是武汉、成都和重庆都市区，均价都低于1万元/平方米；排名呈现典型的东部高于中部、中部高于西部的梯度情形。排名首末位的上海和重庆，房价相差近4.6倍；通过简单算术平均，发现东、西部城市都市区商品住宅均价相差3.2倍；一、二线城市都市区商品住宅均价相差2.4倍。
图 42015年前三个季度10大都市区商品住宅均价
2、东部城市都市区房价领涨排行榜
从2007-2015年三季度10大都市区商品住宅价格涨幅看。八年左右的时间，上海都市区涨幅排名居首，年均涨幅15.3%，合计涨幅超过2倍；年均涨幅超过10%的都市区依次是上海、南京、北京、深圳、重庆和天津的6大都市区，各都市区商品住宅价格不到八年的时间合计涨幅都超过1倍。排名末位的杭州都市区，年均涨幅5.2%，原因是2010年后至今房价反而有所下跌。10大都市区排名前六的都是东部都市区，东部城市都市区领涨排行榜。南京都市区房价涨幅较大的一个原因在于2010年之前涨幅非常快，2007-2010年累计涨幅近1倍。广州都市区房价涨幅较小的一个原因是2007-2010年之间房价基本上没有变化。
图 52007-2015年三季度10大都市区商品住宅价格涨幅
3、近年10大都市区房价增速不及2010年之前的三成
从不同年份间10大都市区房价涨幅情况看。2007-2010年的三年间，10大都市区年均增长19.2%；房价年均增速超过20%的都市区有4个，依次是上海、南京、重庆和北京都市区，增速分别为28.9%、28%、25.6%和21.4%；涨幅最小的为成都都市区，年均增长9.8%。2010-2015年三季度四年多时间当中，10大都市区年均增长5.1%，增速不及2007-2010年年均增速的三成；房价年均增速都低于10%，排名前三都市区依次是深圳、上海和广州，增速分别为9.2%、7.4%、7.0%；涨幅最小的为杭州都市区，年均增长-1.8%。正如我院杨红旭副院长前两年提出的：房地产“白银时代”始于2011年，2011年之前的“黄金时代”已经过去，之后房地产行业告别高增长，步入中增长阶段；根据城镇化、人口、经济、住房饱和度等指标，预计房地产“白银时代”会由2011年开始持续至2020-2025年。
对比2007-2010年和2010-2015年三季度两个时间段都市区房价年均增幅，除了2010年后整体涨幅大大低于2010年之前几年外，各城市都市区情况差异也较大。首先，2010年之前涨幅靠前的都市区价格明显大幅下滑，杭州、上海、南京和重庆表现尤为明显，杭州甚至出现了负增长；其次，2010年之后10大都市区房价涨幅差异相对较小，除个别都市区外，基本上年均增幅5-6%左右。深圳近三年增长极为迅速，2013-2015年前三季度，同比涨幅分别为18.6%、9.6%和24.7%。杭州都市区房价2012年同比跌幅达12%，且2011和2014年也小幅小跌，因此，2010年之后这几年整体房价相对负增长。
图 6 不同年份间10大都市区房价涨幅情况
三、10大都市区人口与房价关系
1、都市区房价与人口存在比较明显的正向关系
由于最新的人口统计数据（统计年鉴数据）暂未出来以及人口变化速度相对缓慢，10大都市区人口我们选取了2013年数据。对比10大都市区2013年的人口和2015年前三季度的房价，我们发现房价排名和都市区人口存在较为紧密的关系。如果把10大都市区分成一线城市、东部城市（排除一线城市）以及中西部城市三个梯队，这样大致排除经济发展差异、地域等因素，从三个梯度内部来看，房价与人口存在比较明显的正向关系，都市区人口越多，房价相对越高。上海都市区超过2千多万的非农业常住人口支撑着3.2万元/平方米的房价，房价与人口都位列排名第一位。
深圳人口相对少房价高的几个重要原因是，人均可支配收入相对较高，住房供应相对有限，需求非常旺盛等。中西部三个都市区人口与东部南京、杭州和天津都市区比较接近，有些都市区人口反而略高于东部都市区，而房价恰好相反，这个主要还是东中西部都市区发展阶段不尽相同，东部经济发展相对比较成熟，居民消费能力、购买力强。
图7 10大都市区房价与人口关系
2、都市区房价涨幅与人口增幅也存在比较明显的正向关系
对比10大都市区房价年均涨幅与人口增长，发现人口导入的速度与房价增长速度也存在比较明显的正向关系。但不同于房价与人口绝对量的排名次序，房价涨幅与人口增长没有表现明显的梯队分布。南京都市区人口导入速度与房价涨幅速度不匹配的一个重要原因是，2007-2010年房价涨幅过快，年均涨幅28%。天津都市区人口导入速度比较突出，尤其是2010年以后，年均人口增幅是上海的两倍多，对比当前房价及其涨幅，经济发展形势一直稳定向好，增速名列东部城市前茅，未来房价成长空间充满想象。广州都市区人口导入速度与房价涨幅数据不匹配的一个重要原因是，2005-2010年人口导入数据非常迅速，年均增长5.3%，位列10大都市区第三位；2010年以后，都市区人口年均出现负增长，增幅为-0.8%，表现为人口导出（广州常住人口还是正增长），都市区人口这一主要支撑动力缺失，未来房价增长空间有限。成都都市区人口增长比较突出的一个原因是2010年之前的几年人口增长较快，作为成渝都市圈的核心城市之一，借助“一带一路”和东部产业转移的战略契机，但考虑近年人口导入速度放慢，未来房价涨幅将保持稳定。
图8 10大都市区房价涨幅与人口增长对比情况
四、结语
前段时间有篇《逃离你终将衰落的家乡——大数据城市人口分析》的文章，很好的分析了国内人口流向的问题。但感觉存在两个小遗憾。第一，文章考虑到数据的精准性，最新的数据是2010年人口普查数据，数据时效性相对有点落后。根据本报告数据整理，发现2010年后，10大都市区的人口的增长与2010年之前已经不尽相同。比如北上广深四个一线城市都市区人口导入，在2005-2010年，通过简单算术平均年均增长为5.6%，而2010-2013年间，年均增长仅为1.4%，人口导入速度仅是原来的四分之一；最为明显的是广州，从2010年前的年均增长5.3%，急速下降到2010年后的年均增长-0.8%（全市仍然是正增长，都市区有所减少）。如果说这些超大城市在有意控制人口，我们再回过头来看10大都市区情况，除天津外，其他几个东部城市2010年后人口导入都明显下降（前面数据有梳理），再一次验证不完全是大城市有意控制人口，而东部沿海城市的抽水能力也不一定都会延续下去。所以就带出了这篇报告中的第二个小遗憾，没能假设北京、上海、广州三个一线城市劳动力总人口，在2050年时不会维持2010年的水平会怎么样。
说了这么多人口情况，回归到房地产市场，回归到房价上来看，正像本报告开篇描述的，住房需求与城市的常住人口密切相关，而作为城市交易最活跃的都市区板块，具有非常明显的代表意义。本报告通过梳理分析全国10大城市都市区人口与房价，得出如下结论：
第一，全国超过500万人的都市区有10个。这500万人指的是都市区内（基本上是城市绕城高速以内）的城镇和非农户籍常住人口，排名依次是上海、北京、深圳、广州、重庆、武汉、天津、成都、南京和杭州。未来数量还会继续增加，接下去将迈入500万阵营的都市区可能优先诞生在郑州、合肥等一些中西部省会城市，它们人口导入速度非常迅速，主要来自本省外出人口的回流和对周边城镇、农村人口的吸附；以及苏州等一些东部发展潜力大的城市；哈尔滨、沈阳城市都市区目前人口比较接近500万，但考虑近几年人口导入速度较慢，且未来有进一步放缓的趋势，不一定能比较顺利的跨过500万这道线。
第二，近年中西部大都市区人口吸附力正在加速追赶东部。2010-2013年间，中西部3个都市区年均增长3.1%，相比东部7个都市区年均增长1.7%，快了1.4个百分点；而2005-2010年间，东部都市区几乎是中西部都市区的两倍。这说明随着部分产业由东部向中西部转移，以及中西部人工工资的快速提升，原来在东部务工外地人有回流中西部的趋势。
第三，东部城市都市区房价涨幅几乎全面位于排行榜前列。但相比2007 -2010年间房价年均涨幅，2010-2015年前三季度房价年均涨幅已不及其三成。说明经过2010至2013年的房地产调控，以及楼市进入白银时代，大都市的房价涨幅总体呈趋缓态势。
第四，10大都市区房价与人口两者绝对量及其增幅，存在比较明显的正向关系。也就是说，人口多的都市区，房价相对较高，反之亦然；人口导入迅速的都市区，房价涨幅相对较快，反之亦然。有些城市存在差异，主要是土地供应情况不同，比如成都的人口增幅并不低，但由于土地供应量大，导致总体住宅供大于求，房价涨幅较小。
来源：易居研究院
(责任编辑：郑源山)
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