观察者言：楼市新政包括，对首套房的认定从严，非普通二套房首付比升至70%，对非上海户籍人士提高限购门槛，要求银行不得进行利率竞争，严格执行既有利率优惠规定。多家银行已在部署相关任务。
财新记者 吴红毓然 韩祎/文
针对近期疯狂过热的楼市，上海近期将出台新政进行调控，相关文件将于近日下发。
财新记者获悉，这些楼市新政包括，对首套房的认定从严，非普通二套房首付比升至70%，对非上海户籍人士提高限购门槛，要求银行不得进行利率竞争，严格执行既有利率优惠规定。多家银行已在部署相关任务。
据财新记者了解，该新政中最严的一条，将可能按照“认房又认贷”的原则界定二套房，不过这取决于银行的执行力度。多位上海银行业相关人士指出，“认房”仍是统一要求，已经买过房，不管有无贷款，都算是二套房。但是对于大量的改善型住房需求居民，即目前无房、以前贷过款、再次购房的类型，是否算是二套房，则取决于银行自身的把关。
目前上海市执行的是“认贷不认房”，即2014年9月30日央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房”的贷款政策。
第二项新规为，非普通二套房的首付比例将提升至不低于70%。非普通二套房是指面积大于（包括等于）140平方米的房产，这类二套房的首付比例将提升至70%；而普通二套房（不足140平方米）会严格执行50%的首付比例规定。
上海市政府曾于2011年印发上海楼市限购令细则，提出对于居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但此前银行执行未到位，“现在上海的情况基本按照二套房支付40%首付来成交”，一位房产中介客户经理向财新记者表示。
第三项新规为，首套房贷款利率要求严格执行最低九折优惠。此前，由于利率市场化和房贷业务的扩张，虽然要求是九折，但各家银行变相地提出利率优惠。一位股份制银行支行行长表示，上海市对首套房最低的优惠利率能够低至八折，通常处于八三、八五折左右。
第四项规定为，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年。此前缴纳社会保险须符合“自购房之日起算的前3年内累计缴纳满24个月”。
多位地产分析师指出，“认房又认贷”的原则将极大压缩改善型住房需求，短期内会对房价造成影响。另一位房产中介人士认为，如果将部分二套房首付比例调至70%，也会对房地产市场产生重大影响，因为从上海购房结构来看，置换房需求的购房者所占比例非常大，这一政策会大大加大这部分人群换房的压力。
国家统计局于3月18日公布了“2月70个大中城市二手住宅价格指数”，上海以环比5.3%的涨幅仅次于合肥位列第二，这也足以说明上海楼市的火爆程度。
对于上海房市过热的现象，3月6日，全国“两会”上海代表团开放日中，上海市委书记韩正表示，住房是特殊的商品，必须调控，但调控必须通过科学的、符合市场规律的手段。最近一段时间，上海出现非理性过热的市场情绪抬高了房价，这对房地产市场的健康发展不利，对一些违法违规扰乱房地产市场的行为要依法严肃惩处。
“这传达出了明确信号。”上海监管人士此前曾对财新记者指出，上海会针对楼市过热，出台一些调控政策。在银行业方面，一是规范银行和中介的合作，银行放按揭贷，不需要通过房产中介；二是要求银行查明客户首付款是否来自自有资金，如果不是则应附带个人说明；三是要严格执行二套房首付的政策。
多位知情人士均认为，上海楼市调控适时必要。一位股份制银行董事长认为，上海楼市的调整一直有自己的节奏；冷市调热、热市调冷，这是非常难得的真正差异化的住房政策。也有监管人士表示，上海要做国际化的大都市，要做未来的科技型创新型城市，如果房价涨太快不利于人才引进。
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