新京报讯 浙江温州市区部分住宅土地使用权到期后如何续期而引发的争议,连日来持续引发关注,曾在此前发生过相似事件的深圳、青岛,也再次成为焦点。新京报记者昨日获悉,针对部分城市出现房屋土地使用权到期问题,国土资源部门正积极采取行动,着手调研指导问题的解决。
昨日8时许,国土资源部官方微博发布消息称:“4月20日,国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期的延长问题。”
随后,新京报记者致电国土资源部,相关工作人员表示,具体办法会在调研完成后回应。
温州市国土资源局相关负责人向新京报记者透露,该局已经针对温州市区一部分因历史原因划定使用权为20年的住宅土地,制定了相应的解决对策,但目前只是初步草拟,政策内容需要上报浙江省国土资源厅及国土部后,才能对外公布并实施。
广东省国土资源厅副厅长涂高坤在接受媒体采访时表示,广东目前除了深圳可能会有与温州类似的情况外,大多住房还远未到期,是否需要续期缴费尚无定论,具体如何续期还需要等待中央制定政策。
广东省国土资源厅副厅长李俊祥则表示,现在网络上热议的关于温州、深圳等地的土地使用权年限续期规定,温州的解释是一种划拨土地补办出让金的情况,不是续期要交的钱;而深圳则是缴费续期的规定标准。“无论是温州也好,深圳也好,当地只是做尝试和试点,地方最多只有建议权,没有制定权,等国家规定出来了还是得执行国家的。”
昨天上午,中国人民大学民商事法律科学研究中心联合北京市消费者权益保护法学会,召开住宅建设用地使用权期限届满续期法律问题研讨会,来自学术界的专家学者,围绕土地使用权期限届满后续期问题进行了讨论。
交锋1
土地续期是否应收费?
温州、青岛、深圳等地出现的因曾经的政策原因而出让的20年、30年的土地,如今面临续期,是否收费,是备受关注的争点。这也是昨天的研讨会上,学者们集中讨论的问题。
“现在法律已经很明确,土地最高使用期是70年,但是许多地方在出让时,不是按70年办的。”著名法学家应松年认为,以此推论,依照法律规定来办,未按70年期限出让的土地,续期也就不应该收钱,“到了70年以后怎么处理,就要经过按重大决策程序,严格按照法律的程序来办。”
北京市盛廷律师事务所主任毕文强也认为,不应收费。“我们土地制度里,已经确定了土地出让金制,是一次性的收取费用,政府其实是透支性的收取了费用,在这种情况下,如果续期以后再续费,对于老百姓不公平。”
中国政法大学教授刘莘认为,应该收取续期的费用。“当初国家按照20年到70年的不同档次来出让土地,也就是说,选择20年期限的,收取的土地出让金是少的。”刘莘说,如果这部分土地在到期后免费续期到70年,对于当初直接交纳70年土地出让金的人来讲是不公平的。
北京航空航天大学法学院教授刘保玉也认为,如果续期是免费的,那么就会有一种可能性,就是开发商在取得土地使用权时,都会选择购买最短期限,“这样我们关于土地使用权期限的规定就等于形同虚设了。”
交锋2
续期费用以何形式收取?
土地使用权到期后如果续期需要收取费用,那么该以怎样的形式收取?收多少?北京大学法学院教授刘凯湘针对非住宅用地提出了收费建议,“可以稍微补交一部分,不能按照现行的地价来补交当时的地价,应该只是象征性的收取。”他还提出,也可以通过立法来规定补交的出让金的比例。
中国人民大学法学院副教授朱虎则表示,国家基于一般性的公共服务融资来获取土地的纯收益,拥有出让权,为了解决特定地块投资问题,出让金要一次性缴纳。面对使用权到期后的续期收费问题,朱虎更倾向于通过税收方式来进行,“当然应当是房屋的持有税,而不是房屋的流转税,在这种情况下税收方式的调节性会更灵活一些。”
交锋3
产权与地权矛盾如何破?
一面是土地之上的房屋,享受终身所有权,而另一面是房屋之下的土地,其使用权具有期限。当土地所有权到期之时,所形成的尴尬该如何破解?
著名法学家江平指出,就算土地使用期满自动续期后,业主没有交费,也仍然有权利居住,政府不能强行收回土地,更不应重新签订土地出让合同。但继续使用期满的土地,在房屋转让的时候就会出现问题,影响到民事流转,“但是,这并不会对民事权利影响,在权利上,业主仍然享有房屋所有权。”
刘保玉认为,即使到期没有续,房屋的所有权依然存在,而且依然是合法存在,“不妨可以将房屋所有权人对国有的土地转化为一种借用关系。”如果这种情况下,发生了政府因公共利益而征收房屋,只需要付偿房屋的价格,不需要折算土地的价值。“如果发生了房屋所有权人的死亡而出现继承,继承缴纳的有关契税也只缴纳房屋本身残值的契税,不需要考虑土地使用权的问题。”刘保玉说。
■ 焦点
深圳发文解释“到期土地”如何续期
19日晚,深圳市规划和国土资源委通过官方微博发文解释了对于土地使用权到期的解决办法,也成为第一个对“土地撞限”问题公开发声的城市。
1982年:土地使用权期限最短仅20年
深圳规划和国土资源委员会表明,深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者,于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地,并且规定了相应用途的土地使用年期,如工业用地30年,商业用地20年,商品住宅用地50年等。
1988年,《深圳经济特区土地管理条例》出台实施,条例明确指出,特区国有土地实行有偿使用和有偿转让,有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式,土地使用年限根据实际需要确定,但仍不得超过50年。
1994年,《深圳经济特区土地使用权出让条例》再次提出,土地使用权最高使用年限为50年。
1995年:更改最高使用年限为70年
1995年9月15日,深圳修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》,将土地使用权的最高使用年限更改为70年。
1996年,深圳发布《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》,规定凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合用地或者其他用地50年。
在1998年9月18日前已签订《土地使用权出让合同书》的,其土地使用年期按以上规定,自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可,不须另签合同或换发《房地产证》,其中需变更产权的,在办理变更产权手续时确认、顺延。
2004年后:续期需补交基准地价35%
随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年)的陆续到期,深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。
为妥善解决该问题,2004年4月23日,深圳市发布到期房地产续期若干规定,该规定明确上述用地在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则延长土地使用年期,其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同,在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。
对于1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后,如何续期、是否需要交纳地价等问题,深圳市正在研究制定相关政策。
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