一二线城市房价暴涨的背后推手是人口流动

刘世锦，全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任、党组成员、研究员

 

   

3月19日，中国发展高层论坛2016在北京钓鱼台国宾馆举行。国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示，城市人口总量分化严重，当前一二线城市房价暴涨的背后推手是人口流动，越来越多的人不断集聚到珠三角、长三角、京津冀地区，但在东北地区城市的人口在急剧流失。

以下为演讲实录：

大家中午好，刚才我们这个会议室爆棚，由于两位大明星在演讲。但是我想想我们这个讨论的问题，比他们的重要。为什么？他那个无论是facebook还是谷歌，基本上是纯理论的人干的两件事，但是我们现在至少是两件之外还要讨论八件、十件，二十件的事，我们管的事比他们多，今天来的人比我们预期的多，所以大家有同感，讨论城镇化的问题。

如何来加速？我是想谈目前城镇化，城市化到中国在这个阶段以后有三个重要的趋势。一个是农民进城，这是已经持续了三十多年的故事，这也是我们要解决所谓三农问题的根本之举。所谓的三农问题，也就是说让绝大多数的农民不再是农民，剩下的农民按照工业的方式来搞农业。这是城镇化的过程。

但是，现在就是说出现了所谓的“刘易斯的拐点”，实际上农民进城的速度也在放缓，去年整个的农民转入非农产业降到了351万人，更多的是农民进城以后要解决户口问题，实际上户口问题是公共服务的问题。这是现在的第一个问题。

第二个问题是城市的分化，最近大家也已经注意到了一个方面是我们二三四线城市房地产是要减困村，价格比较低。一线城市，房价也在上升，甚至是部分的城市还在暴涨，背后的推手是什么呢？人口的流动，珠三角，长三角，京津冀这些一线城市，仍在继续往前走。东北这些地方的经济是比较困难的，实际上是人口是一个净流出，房地产也不行。背后更深层的原因是在什么地方，是因为进来的地方，实际上反应了中国城镇化发展的趋势，也就是说他有更高的生产率，城市的集聚效应显示得更加的突出。更多的就业和创业的机会，简单的来说，更多人能挣钱，所以人就来了。

所以现在的城市分化，一部分的城市人口在减少，一部分的城市的人口在增加，这也是一个相当重要的趋势。

第三，在我们这些非常拥挤的，雾霾问题也比较突出的地方，至少北京的三环甚至是五环之内，相当多的人实际上想到乡下去，一部分城里人想下乡，用一个名词来讲的话就是所谓的交际化进城，这个问题谈得不多，这个进程初步也够开始了。

据调查，像北京，我想就是类似于年龄稍微大一点的，像我这一类的年龄的人，据说是有5%-10%的人有意愿离开闹事区，到这个城市带，比如说不太远的地方，空气好一点，房子大一点，生活成本低一点，愿意到这些地方去，这也是一个趋势。所以我可以想一下，未来的城市的情景，有一部分城市在分化，有一些城市是衰落，有一些城市繁荣更加繁荣，闹市区的人想要出去，并不是到山沟里，到小城镇去，但是小城镇现在可能还是农村。这是我们未来的一个城市的情景。

如果是情景比较合理的话，我们现在实际上还很困难，我们能这样做吗？我们现在还有各种各样的政策上，体制上的障碍。比如说农民进程的户籍问题，城市的分化。遇到的一个问题，比如说大城市，特别是像京津冀，珠三角，长三角这些城市，太大了，人口要限制，不能再发展了，可不可以发展一下呢，刚才保罗·罗默教授的观点，我觉得可以研究，实际上有一些城市的规模更大。第三个是城里人要下乡，现在很难，你到农村买一个房子能行吗？我想就是说城乡之间，地区之间，各种生产要素，土地、资金、人员等要素怎么样流动起来，这是中国下一步城镇过程中需要体制改革或者是政策调整需要解决的核心问题，谢谢。

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