农村建房合同纠纷案件特点及建议

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关于农村建房合同纠纷案件特点及建议

作者：孟利平  发布时间：2013-11-18 09:13:46

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    近年来，随着我国农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快，辖区村民的建房热潮正在兴起，广大农村自建房日益增多，随之而来涉及的农村建房合同纠纷也呈现逐渐上升趋势。今年以来，我庭共受理此类纠纷6件，在审理过程中发现如下问题：
    一、市场监管缺失。就我市建筑市场的实际来看，市场秩序很不规范，从事此类建筑活动的大部分是无证照、无资金、无技术的农民建筑队于缺乏施工技术，仅凭经验口头设计或模仿他人住宅进行建造，双方签订的建房合同简易笼统，可操作性差。
    二、口头协议多，即便有书面合同，也只是简单约定施工范围、时间、施工价款等，对于施工的具体细节如建筑质量、违约责任等没有约定或者约定不明确。导致双方在庭审过程中均无法提出相关证据，对于涉案房屋质量问题的鉴定因无相关标准难以鉴定，且该案涉及农村自建房，建房费用数额不高，鉴定成本过高。
    三、事实难以查清、认定。在农村房屋建设案件中，对于工程总量、已施工部分以及剩余施工量等事实难以查清，双方当事人在施工过程中各自记账，却极少共同对账，影响准确性，一旦诉讼各执一词。甚至出现对于已给付金额也发生争议无法法院无法查清的情况。由于施工方中途退出后，房主通常会自行建设剩余工程，对于质量不满意的部分找其他人返工重新做，但由于起诉时的现场已经被破坏，给法院认定实际施工量的事实带来极大困难。
    四、案由确定较难，在2011年民事案由颁布前，对于此类案件一直存在承揽合同纠纷和建设工程施工合同纠纷两大案由的争论，法律适用不同，案件处理结果也有差距。对于包工不包料的清包工，也有认定为劳务合同进行处理的。虽然新案由颁布以后将农村建房施工合同纠纷单列在建设工程施工合同纠纷项下，但因案件具体情况不同，对于案由的确定仍存在较大争议。
    五、是调解难度大。由于双方矛盾大、意见差距大，特别是对于建房的房主一方来说，大多因为房屋建成后有或多或少的质量问题而不能接受，不但不愿意支付剩余工程款，而且还要求施工队一方维修房屋、赔偿损失。导致在法院审理时当事人对立情绪强烈，矛盾无法调和，很难达成调解协议，无法做到案结事了。
    对如何预防减少、妥善化解农村建房合同纠纷有如下建议：
     一、完善立法，完善农村施工建房的法律法规，加强对建筑队伍的管理和规制。加紧出台相关法律法规，规范落实农村建房建筑队的资质、施工设备、施工人员的技术水准，明确施工过程中的安全管理、房屋质量监督及法律责任等。
    二、提高广大农村群众的建房质量安全意识，引导农民依法科学建房。注重提醒农民建房时要找有资质或技术、设备较为完善的施工队施工，还可加强对村民签订合同的指导工作，建设行政主管部门应当针对当地农民自建楼房、自建厂房过程中存在问题，尽快制定出农村建设施工合同标准文本，以指导农村建筑市场，切实保护农民施工队的利益。
    三、加强宣传与引导，提高广大农村群众的建房质量安全意识，引导农民依法科学建房。注重提醒农民建房时要找有资质或技术、设备较为完善的施工队施工，还可加强对村民签订合同的指导工作，建设行政主管部门应当针对当地农民自建楼房、自建厂房过程中存在问题，尽快制定出农村建设施工合同标准文本，以指导农村建筑市场，切实保护农民施工队的利益。
    四、充分运用调解手段，因为涉及面广、案情多样、责任划分不明确、当事人间地缘关系紧密等原因，法院审理农村建设工程纠纷案件，应当以调解为主，判决为辅。法院可以借助当地村委会、人民调解委员会的力量进行调解，以缓和矛盾，化解纠纷。




(责任编辑：郑源山)