2012年12月8日，广州星河湾的物业管理处门前聚集了近500名业主，对物业管理方未经业主同意，擅自单方取消往返巴士维权提出抗议。图|IC

 　　24年前的那个午后，陈之平不曾想到，一场商住电费价格的收缴，让他这个物业管理处主任，无意间促成了中国第一个业主自治委员会的成立。

　　诞于偶然

　　24年前，在深圳万科天景花园里有一栋商住楼，小区规划时设计了两台变压器，分供住宅楼和商铺。居民入住一段时间之后，由于变压器负荷不足，管理处便向供电局申请通过供给商铺用电的变压器补充居民楼，电费统一按照商业用电收取。小区居民对此甚是不满，部分干脆拒缴电费。

　　“要是全不缴可以直接停电，倒好解决些，只有一部分不缴纳反而很难办。”陈之平对《中国新闻周刊》解释当时的处境。找供电局不能解决，又无法停电，管理处只能暂替业主垫缴，但这种垫支远超物业公司的能力范围。与此同时，业主的意见越来越大。

　　陈之平试着找一部分理性的业主心平气和地一起协商解决办法，并策划以成立“业主管理委员会”的方式来搭建一个沟通平台。他告诉《中国新闻周刊》，当时的方案是从小区全部6栋楼14个单元中以每单元为单位，选出1位代表作为业委会委员，加上管理处1位执行秘书共15人组成业主管理委员会。

　　1991年3月22日19点30分，中国第一个业委会宣告成立。包括王石在内的万科高管，与第一届15位业委会委员，对业委会的章程、用电、水使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案形成了决议。

　　这是一个令陈之平至今记忆犹新的时刻。在业委会的协调下，商业用电的分类收取得以解决。在这一过程中，陈之平感受到了业委会成员的能量。

　　业委会宣布成立一个月后，第二次会议通过了《天景花园业主委员会章程》，选举产生了会长、副会长。由于电费问题获得圆满解决，业委会这种社区组织模式也获得了业主的认可。

　　而成立业委会之后的一次物业涨价，却又促动了深圳物业管理条例的实施。上世纪90年代，天景花园延续旧的房产管理模式，提供水电维修及清洁服务，安全则是由派出所委派保安执勤，物业服务收费标准很低。

　　“清洁费每户每月仅2元，根本不够清洁工的工资。于是我就做了一个方案，要把清洁费提高到每户每月10元，用以支付清洁工工资及相关工具更新。”据陈之平的回忆，业委会商议后，要求管理处做到了楼道、楼梯、草坪等随时都看不见烟头等垃圾，就认可上调收费标准。

　　物业管理处实现了业主的要求，业委会也兑现了承诺。但这次涨价违反了物价局的规定。“物价局对此以乱收费责问管理处。”当时，陈之平差一点受罚。

　　此后，陈之平参与起草了全国第一部物管地方性法规——《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》，该条例对物业收费调整做出了规定。这种“业主自治和专业服务相结合”的管理模式日趋成型，并有了一定的法规。

　　业主维权专家舒可心认为，这只是物业公司达到自己利益诉求的一种方式或者说策略，物业公司对业委会的成立从根本上讲并没有主观之意，但其客观诉求的确促使业主维权迈出了第一步。

　　上世纪90年代初期，深圳正处于改革的蓬勃期，很多领域的改革都在探索。而陈之平无意间踩中了业委会这块石头。

　　土壤有别

　　从全国范围看，中国业委会的发展过程有一个清晰的脉络：它们往往从革命性的维权起步，后来在各种现实的限制与考量后，慢慢转向建设性。

　　在业委会的初创阶段，“闹”非常普遍。“这符合中国的现状，‘闹’有时候更能有效引起关注。”一位受访业委会专家表示。大多数的业委会，也是在“闹”的过程中逐渐联合成为一个组织。但在政府眼里，这就是不和谐因素，其所面临的外界阻力也自然形成。

　　在中国，从“闹”这一阶段走出来的维权领袖有几千人，分布在全国几百个即时通讯群里。

　　虽然有这么多人的努力，但目前建立业主委员会的小区占比仍然偏低。据业主维权专家陈凤山估算，全国目前拥有业委会的社区占比为10%左右，公开数据中产生过业委会的小区占据30%~35%。

　　在业委会的成立方面，上海是一个极其特殊的城市。陈幽泓等人提供的数据显示，上海整个城市业委会小区所占比例为85%。

　　陈幽泓是海淀和谐社区发展中心的教授，研究中国社区发展状态多年。和谐社区研究中心原是中国人民大学2002年成立的一个研究课题组，2005年海淀区政府破例让其登记注册成为一个民办非企业法人。陈幽泓告诉《中国新闻周刊》，上海市是一个强政权城市，有点类似新加坡，有着强权政府干预的基因。在这个城市，业委会几乎都是由基层政府组织成立，这在一定程度上削弱了业委会的维权属性，也不可能形成权力制衡。

　　在全国性的社区论坛上，陈幽泓可以感觉到上海的业委会领袖相对较少，其知识储备和自发的维权素养也较低于其他省份。

　　而与上海紧邻的江浙地区，却完好地保存了传统的民间组织氛围。陈幽泓以工商联为例，对《中国新闻周刊》阐述了温州的业委会发展环境。全国各地的工商联组织，基本都属于具有行政事业编制的民间组织，而唯独温州是小商业主自发组织成立。这与其经济发展基础有关，也与民间意识有关。政府看到了这些私有经济业主组织在发展GDP时所做的贡献，于是在业委会这个民间组织上表现出更为开明和宽松的态势，“无为而治”。

　　在江苏省，这种政府环境则更为明显。陈凤山对《中国新闻周刊》表示，2014年最新实施的《江苏省物业管理条例》，是全国第一个将“业主委员会代表制度”明文写进地方法规的，这在法律意义上明确了业主委员会的发展模式和法律地位。

　　相比上海和江浙地区，沈阳则成为中国业委会发展最好的地方。陈幽泓说，沈阳属于东北老工业基地，特定历史时期形成的老旧小区特别多。这些小区的物业管理相对落后，而且盈利性相对较差，于是出现了大面积的托管现象。这给沈阳的业委会组织提供了成长的沃土。

　　陈幽泓介绍说，在托管的期间，一些小区业主委员会发挥了很大的作用，该市社区业主委员会协会会长杨树林所起的建设性作用，也得到了政府部门和业主的认可。“业委会这种组织的存在，让政府省了不少心也尝到了甜头。”

　　多位受访专家告诉《中国新闻周刊》，业委会的成立与发展，既受制于整体的大环境，也受制于区域环境。比如，虽然深圳市在业委会的发展上有很多的经验，但基于特区的背景，其经验并没有普适性。

　　“进”与“退”

　　知名打假人王海，也在和同伴一起探索业委会管理的模式。

　　王海和崔丽娜同为和谐社区发展中心的成员，后者为天津业委会联合会会长。他们在天津的几个物业托管小区，正在推行“丽娜模式”。这种模式以业委会主导、合同制管理为中心，意在扩大业主的自主权，增进业主的公共意识，降低物业管理的各项支出成本。

　　对物业公司而言，“丽娜模式”的利润相比传统的模式要少得多，但好处在于明确了权责，减少了矛盾和摩擦。在很多业内人士看来，这是一种共赢的经营模式。过去，物业管理企业通常是从开发商手中接单签约，之后由于成本压力、与业主之间的矛盾等，或弃盘不管，或与业主之间水火不容。

　　陈幽泓把这一模式解读为“共有财产区分，财产权关系明确的业主自治经理人模式”。其实现阶段分为业主当家作主、财产明确、经理人实现、专业化管理外包四个阶段。该模式的核心，是“区分穷尽、物权自主、量化公开”。

　　在“丽娜模式”中，将小区共有部分的管理，设定为对“分不出去”部分的管理。凡是“分不出去”的，由物业管理公司管理，由全体业主承担成本，由物业维护费开支费用，在权责分明下实现物业管理费最低。

　　还有很多的业主维权人士在探索自己的模式，并在几百个业主群里“百家争鸣”。

　　作为和谐社区的研究专家，陈幽泓更期待“业主自治”的“乡规民约”。在她的架构中，把实现和谐社区分为五个阶段，称为“五部曲”：业委会成立、物业酬金制、契约机制、两委三方(物业、居委会、业委会)联动、生态社区。陈幽泓的最终目标，是靠目前的NGO力量实现生态社区建设。

　　陈幽泓说，目前这个阶段，社区治理领域的政策法律仍处于初步发展阶段。而业主自治的问题，仅靠国家的法律远远不能解决，需要小区在相关政策和法律的基础上，去协商制定自己的规则。“两委三方”应该通过联动，依托三方协商制定的“乡规民约”来约束和实现自治。

　　陈幽泓说，国家和社会之间从来就存在一种博弈，有时候是进退关系，有时候是互补关系。他说，目前形势下，政府应该退，民间应该进。

　　自治的瓶颈

　　但在当下，业委会在中国的发展不仅面临谁进谁退的问题，还有很多其他的困境。

　　陈幽泓说，目前，在占据城市面积一半左右的居住小区内，业主组织仍处在体制的边缘，其法律地位和组织特征不是很清楚，共有区域的法律确权也相对模糊。在很多小区，物业公司已经架空了业主的所有权。

　　物业专家舒可心认为，小区里在住宅以外、规划红线之内的区域，全都属于全体业主。“公有的东西很多，包括一草一木、一砖一瓦。”但中国现在在所有权的登记上还有缺失，法律不登记共有财产。另外，在小区内，居委会、物业公司与业委会的权利也不对等。这导致业委会很难在法律上主张这部分共有权利。

　　陈幽泓表示，在中国，物权的突变式变革，造成了小区管理制度的缺位和断层。物权所有人在自治意识尚不成熟时，就已经肩负起维护小区共有权利的责任。这是政府大跨度改革的一种冒进。

　　而在业主的意识和能力层面，业主大都是遇到事了才聚起来，聚起来就打打杀杀。而受访专家大多认为，业委会要发展，就必须形成固定的议场。要定期选举，产生一个组织去执行议事规则下达成的具体协议。但是目前在小区内部，正常换届都很困难。

　　一位受访专家认为，在业主现有的意识和能力下，业主的组织很容易呈现一种循环的状态：当外部势力入侵，到了一定程度，大家开始组织对抗，就有了业委会。而一旦有了业主组织，发展商就不太敢侵权。业主一看发展商不再来了，就容易做鸟兽散。而业委会一旦不存在，物业公司就又开始来欺负业主，到了一定的程度后，就又组织业委会。一位受访专家认为，业主组织发展的一个突出问题是可持续性的问题。“一个可持续的小区的评价机制，是业委会能不能正常更换，正常选举。一个小区是不是成熟，要看小区有没有发生过对业委会的罢免。”

　　但是现状不容乐观，大多数业主组织都遇到了可持续发展的瓶颈，定期选举无法实现，参与者后继无人。房地产商人任志强在一次受访时说：“年轻人连业主委员会的责任都不愿承担。”

　　业主维权专家陈凤山把小区比喻成一个五脏俱全的社会。他说，现阶段民间组织遇到的问题，业委会都有可能遇到，但最主要的还是制度建设和法律依据。陈幽泓说，《物权法》中并没有规定关于侵犯物权的惩罚性措施。按照《物业管理条例》的规定，开发商、物业公司侵犯业主的物权，仅被处罚几万元。

　　多位受访专家认为，对于私人财产权长期以来缺乏法律保护，政府有不可推卸的责任。政府应该在自己的权力范围内培育社会自治能力，因为如果没有政府的支持，业主组织要维权并不容易。★

　　(实习生田姬熔、张诗妤对本文均有贡献)