中国住宅市场未来会怎样？房价上涨抑制住，房价下跌也控制住！
发布时间：2017-08-08 来源: 明源地产研究院 点击:
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2017年8月5日，地产创新研习社第8次大课在上海开课。新城控股高级副总裁欧阳捷在大课上发表了让人震撼的演讲，下面是他演讲中的金句，分享给爱学习的地产人。
1、未来住宅市场会出现什么样的状况?我们有三个新的观点：第一个是城镇化已经接近尾声，第二个是都市圈成为城市化的新引擎，第三个是房地产将进入限制性发展新周期。
2、大多数三四线城市还在去库存的路上，成交量略有增长，但是增速趋势是下降的。有一些三四线城市人口持续净流出，刚需很少，面积改善型和质量改善型需求都已经满足，这些中小城市的城镇已经基本结束了。
在过去的五年，农村人口每年转移到城市和城镇是1350万人，但是再往前看五年，每年有1500万人，农村可以转移出来的人口是逐渐减少的，整体城镇化正在接近尾声。
3、去年到今年，三四线城市的增长是源于去年大水漫灌导致的递延效应和一二线城市的挤出效应。今年货币政策已经反转，未来三四线城市不太可能获得可持续的增长，也许延续到今年年底、最多到明年就基本结束了，三四线城市成交量一定会出现下降。
4、不是所有的三四线城市都没有机会，环一二线超大特大城市的中小城市可能迎来第二次城市化浪潮——都市圈发展机遇，形成围绕核心城市的卫星城镇，包括特色小镇、产业小镇、养老小镇，但是这些小城镇不会自动成为都市圈的会员，唯有核心城市愿意把轨道交通和快速路网连接过去，都市圈的中心城镇才有可能承接核心城市的产业、人口和资本等资源转移，并成就都市圈内大中小城镇的优势互补、合作共赢。
5、未来城镇化战略必然会转化为都市圈战略，都市圈战略更契合十八大提出的“让市场在资源配置中起主导作用”的这一要求，符合城市集约利用土地资源的原则，符合大城市生产效率更高的现实，可以承担引领经济发展新动能的重任。
6、都市圈是不是一定都能够自然形成？不一定，2013年我们提出：“城镇化的路在农民的脚下”，只有都市圈核心城市开放胸怀和格局，把周边跨省市的中小城镇纳入都市圈一体化发展，并创造均等化的公共服务，才会形成世界级的都市圈。
7、大城市控房价的要点只有两条：一是增加住宅用地供给；但仅仅增加供给是不够的，如果房价持续上涨，刚需和改善型需求都会变成投资者提前入市，因此，二是要控制房价上涨预期。
中小城市要去库存怎么做？恰好相反，一是壮士断臂，停止土地供应，连续三年五年不供地，再多的库存也会去化掉。北方有一个城市称之为鬼城，这个城市已经停止了保障房建设，停止了土地供应，停止了新开工项目，所有的拆迁户通过房票购买商品房，这个城市的供求关系已经得到极大的改善，库存去化周期逐渐趋于合理化；二是要涨房价，不同于工业品的降价可以扩大销售，房地产就像股票一样，是买涨不买跌的投资品，房价上涨，是有利于去库存的。
8、调控会延续多久呢？
大城市调控的逻辑是什么？土地供应难以增加，城市核心区域几乎“无地可供”，更新改造所能提供的土地越来越少，城市扩围的“摊大饼”模式已经被逐渐抛弃，因此调控的逻辑就是用低水平的需求来匹配低水平的供应。
去年11月，我们认为调控将延续18个月，直至明年两会之后，现在我们认为，只要抑制资产泡沫、“房住不炒“的逻辑不改变，调控将长期执行，限购、限贷、限售将贯穿下一届政府任期。
当然，房地产健康发展的周期也被拉长了，这也是一件好事。
9、美国经历了经济危机之后房价跌下来了，但是现在又超过了跌价之前的2007。中国香港房价跌过，1998年亚洲金融危机的时候，房价腰斩。但是后来的房价又超过了1997年的最高点。2008年的房价又是腰斩，现在的房价又远远超过2007年，所以房价一直是在震荡上行，只要供求关系改变不了，房价一定是震荡上行。
10、未来住房市场预判：
市场蛋糕不会变的更大了。今年将是个位数增长，增速趋势向下，房价略有增长。一二线城市成交逐渐下降，三四线城市增长逐渐乏力。符合去年底预判：“量平价稳、略有增长”。
房企购置土地面积虽有增长，其实是去年基数较低，今年购地面积保持正增长，但仅为个位数，明后年 购地或将维持“零”增长。
今年新开工面积低于前几年，略高于去年，增速继续回落。明后年 新开工或将维持低水平增长。
今年投资略有增长，但低于销售额增长，意味着房企投资区域谨慎，投资增速趋降，一二线城市投资增长难以持续，三四线城市投资回升乏力，明后年投资将维持低水平增长。
按揭贷款将保持个位数增长，趋势下降。
11、金融去杠杆——钱少且贵，房企到位资金同比低于销售增速，意味着房企现金流在流失。
行业集中提速远超预期，前23强房企去年合计销售额达到3.125万亿元，市场份额占到26.8%，今年上半年已经达到36.3%，明年23家房企很可能占据市场半壁江山。
经济去杠杆——企业降负债，房企杠杆率将下降，发展速度将减缓。限购限贷导致“池子里的鱼正在减少”，房企抢客户大战一触即发，降价很可能不期而至，小房企现金断流，不得已断尾逃生、甩货出逃，大房企收购良机，拼全力截流客户、抢夺市场。
防“大落”或将很快变成调控新重心，虽然调控还在此起彼伏，但层层加码正在接近尾声。防“大落” ≠“救市”
过去周期性调控、周期性发展的惯性思维已不可取，“房住不炒、抑制泡沫”成为未来的楼市主旋律。
如果房价真的下跌，限价令将会双向限价，以保持房地产市场平稳、健康、可持续发展。
12、未来市场蛋糕不会变的更大了，房企过去的商业逻辑还成立吗？
过去房地产开发价值链上的所有企业都是轻资产，其实都没有赚到大钱，不论是设计、营销、施工、物业企业都是一样，房企之所以看上去赚了更多的钱，是因为它们赚了快周转、高杠杆的钱。
现在房企要进入到50强、30强你才有价值，30强、50后以后价值就变的小了。这恰恰如我们过去所说“有规模才有江湖地位，才有话语权”，这是内地房企过去的商业逻辑，也是轻资产的商业逻辑。
13、在资产升值更快的时代，轻资产不会是最大受益者。
轻资产模式就是不当地主、改做雇工。其好处是无风险经营，可以连锁经营、扩大规模，实现品牌效应，培养团队。但不足是没有自己的核心资产，无法享受运营资产升值，重构资产商业价值未必如意。
未来超大特大住房市场将以租赁住房为主流，房企不参与租赁住宅市场，可能就会失去市场。
14、我们一定要贯彻房住不炒这种逻辑，让房地产进入平稳健康的发展，你有房价上涨的需求抑制住，你要降价我也控制住，整个市场让它形成一种看起来非常平稳的发展模式，这可能是未来房地产发展的一个新的格局。
15、过去我们到香港去考察的时候，跟香港的房企老总做交流，当时他就讲，你们到香港来学习是错的，为什么是错的呢？因为香港企业过去几年在内地都输了，所以我们现在看香港企业在百强行业中间还有份吗？没有了。现在房企要进入到50强、30强你才有价值，30强、50后以后价值就变的小了。大家为什么跑输了？因为香港的行情是看重它的资产回报率，所以它在内地跑输了。所以内地的企业能够跑的这么快，杠杆是非常重要的。所以高杠杆、快规模就是房企过去的商业逻辑，也是轻资产的商业逻辑。
16、我们如果能够获得市场的定价权，租金的上涨幅度就会增加。第一，我们的房子全部是要精装修的，第二我们有企业的管理。如果加上这两部分我们一定会把租赁大幅度提升，否则的话就难以支撑。
17、新城的商业中心的核心价值在哪里？我们讲前期的设计固然很重要，后期的运营更重要，最后核心点还是要留住团队，你这三点能够组合起来，真正能做的好的，就是中间的三角，这才是你得到好的回报率的关键。
18、新城有三板斧，有人说新城为什么发展这么快？快到什么程度，我们一年要拿十几个商业项目，我们去年开业了五个吾悦广场，今年开业12个，明年至少到15个以上。有这么多的购物中心同时开业，你怎么能做得到？
第一，企业加快奔跑意志和决心。不光是住宅地产有规模才有江湖地位，商业地产也是一样。
第二，必须有强大的内部标准体系，有激励机制，有了这些你才能做出来。同时我们还在不断创新。
同时我们还在做品牌输出管理，因为自己的购物中心做的好，有强大的团队你就可以做输出。
19、现在新城控股我们也是一加三的战略布局，我们从长三角、珠三角、环渤海、中西部的重点城市群，现在有150余个住宅项目，48个新城吾悦广场。去年我们的销售额是650亿，今年1到7月份是552亿，已经很接近去年的目标了，我们原来计划到2020年要达到一千亿，现在来看今年离这个目标已经不太遥远了。
20、产品的精装修的档次怎么界定，这个可能要跟我们客户产品所在的区位，跟你客户的定位有非常大的关系。客户需求的价值点在哪儿？然后做一个细分，做优先级排列，再满足价格的前提下，你把需求尽量去满足，把钱花在客户看得见的地方，这个时候能支撑你整个的投入，也支撑了客户的需求。比如我们做小区的时候，有些高端客户他可能看重的是大堂，大堂的花岗岩贴面，显得很气派。但是未来可能大堂贴面已经不太重要了，重要的是地下车库，地下车库不是第二入口，而是第一入口，因为大家都要车，所以地下车库的大堂可能成为第一入口，所以这个时候你的大堂的重要性可能要远高于楼上。
21、从惠州来讲现在最大的问题可能是城市定位不太清楚，城市微粒到底想什么方向发展，它未来的产业定位到底是什么，它跟深圳之间的关系是什么？刚才讲了都市圈是房地产的朋友圈，大家是合作共赢，互惠互利的关系，所以惠州未来跟深圳要形成一个互惠互利的关系，他们城市之间的定位必须非常的清晰，包括房地产企业也好，包括其他产业进入也好，大家就会更加清晰，未来的走向就会更加的明确，但现在来看仅仅是因为深圳的房价上涨的过快，所以把一些人口挤到惠州去了，惠州的房价上涨了，长期来看这种方式不可持续。
22、我们认为未来中国房地产要走的路，就是美国已经走过的路。
23、海外的发达国家市场，既然已经很成熟了，你只能做一些小范围的投资，如果把资金大规模的投到哪儿就会影响你的发展速度。但是东南亚有没有机会呢？从目前来看他们相当于我们的80年代，他们的市场空间非常大，市场潜力非常大，但是不见得都有机会。
24、未来的购物中心我们不再叫购物中心，我们可能会把它叫商业中心或者叫新体验中心，所以未来的新体验一定是未来商业发展的新趋势。
(责任编辑：总编办)
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